전세사기뿐 아니라 월세사기도 전국 곳곳에서 조직적, 계획적으로 발생하고 있습니다. 의도적이지 않았더라도 보증금 일부 또는 전액을 돌려받지 못하는 역전세, 깡통전세 등도 발생하고 있기에 임차인에게는 주의가 요구됩니다. 정부도 2023년 5월부터 전세 및 월세 보증금에 대한 보증과 대출 한도를 주택공시가격 대비 150%에서 126%로 낮췄습니다. 이는 전월세 보증금이 공시가 대비 126%를 넘어서면 전세보증보험 및 시중은행에서의 대출이 불가하다는 것을 의미합니다. 그래서 임차인 입장에서는 계약을 진행하기에 앞서 아래의 다섯 가지를 염두에 두길 권합니다. 첫째, "보증금은 주택공시가격의 126% 이하" '부동산공시가격 알리미'를 통해 해당 주택의 공시가격을 확인해 보세요. 주택공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부에서 정한 토지와 건물의 가격입니다. 정부는 이 가격을 실거래가 대비 69% 수준(2024년 3월)으로 하고 있습니다. 혹시나 주택공시가격을 찾는 데 어려움이 있다면 계약을 진행하는 공인중개사에게 서류를 요청하면 됩니다. 해당 주택의 보증금 및 주택담보대출의 합이 공시가격의 126%를 넘어가는지 확인해 보세요. 예를 들어, 주택 매매 시세가 2억이고, 공시가격이 1억이면서, 담보대출을 0원으로 가정합니다. 그러면 전월세 보증금은 1억 2,600만 원까지가 상한선입니다. 혹시나 임차인 입장에서 해당 주택이 꼭 마음에 드는 상황인데 보증금이 높다면 126%를 초과하는 부분에 대해서는 월세로 계약하는 것도 보증금을 지키기 위한 방법 중 하나입니다. 둘째, "임대인의 국세, 지방세 체납 여부 확인" 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 이 부분은 보증금을 개인 비용으로 처리할 때는 요구되지 않지만, 전세자금대출, HUG 전세보증보험 등을 이행하는 경우라면 최근 들어 해당 기관에서 임대인에게 요청하는 서류입니다. 국세, 지방세의 단기 체납은 경고 등을 통해 드러나지는 않지만 장기간 체납을 하면 부동산 압류까지 이어질 수 있습니다. 하지만 기관 보증이나 대출을 하지 않는다면 의무적인 서류가 아니기 때문에 조심스러울 수 있다는 점은 유념해 두셔야 합니다. 셋째, "전세가율 확인" 역전세, 깡통전세를 예방하기 위하여 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율을 확인해 보세요. 역전세는 계약이 만료됐을 때 전세가가 내려가는 것을 의미하며, 깡통전세는 전세가가 매매가와 비슷하거나 웃도는 것을 의미합니다. 일반적으로 전세가율이 높다면 계약기간 만료 시에 부동산 시장 상황이 침체기일 때 역전세 또는 깡통전세가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 계약기간 만료 시 보증금 일부를 돌려받지 못하여 법적 분쟁이 발생할 우려가 있습니다. 넷째, "계약자가 임대인 본인인지 확인" 계약서 작성 시, 임대인 본인이 아닌 대리인의 경우에는 꼭 꼼꼼히 따져보세요. 보증금 관련 사기가 기승을 부리고, 집주인이 아님에도 거짓 매물로 단기 임대를 하는 경우도 발생하고 있습니다. 다섯째, "매물이 한 곳만 올라와 있는지 아닌지 확인" 해당 매물이 다수의 공인중개사에게 게시된 것인지 확인해 보세요. 임대인은 공실 없이 제때 임대하길 원하고, 거주 중인 임차인은 계약기간 만료와 함께 적절한 시기에 이사가길 원하므로 일반적으로 임대인과 현 임차인 모두 여러 공인중개사에게 매물을 내놓습니다. 그러나 기존에 드러난 보증금 사기의 경우엔 공인중개사와 조직적으로 사기를 공모하면서 한 곳에만 매물을 올리곤 합니다. 따라서 여러 공인중개사에게 게시된 매물인지 각종 부동산 포털 사이트를 통해 확인하는 것도 중요합니다. 주택 보증금 관련 사기는 다양한 케이스로 발생하고 있습니다. 적어도 위 다섯 가지의 예방책을 꼼꼼히 살펴보면 임차인 피해를 줄일 수 있을 것입니다. 또한 정부도 대다수의 임차 서민들을 위한 강력한 대책을 마련하길 기대합니다. 감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)

전세사기 이슈로 사회가 들끓고 있는 요즘, 임차인들은 매매 가격 대비 전세 가격이 높은 빌라 등의 주택을 임차하는 데 있어 전세보다는 월세를 선호하는 경향이 있다. 서울의 경우 빌라(다세대) 임대차 거래에 있어 2020년 1분기 전세 거래는 20,767건, 월세 거래는 9,383건이었으나 2023년 4분기에는 각 16,489건, 16,545건으로 월세가 전세 거래 건을 상회하기 시작했다. 그리고 2024년 1분기에는 그 격차가 더 벌어져 전세 거래는 16,587건, 월세 거래는 18,569건으로 확인되었다. 더군다나 전세사기로 이슈가 불거졌던 서울시 강서구의 2020년 1분기 빌라(다세대)의 전세 거래는 1,997건, 월세 거래는 538건이었으나 2023년 1분기에는 전세 거래 1,616건, 월세 거래 941건으로 월세 거래가 전세 거래의 절반을 넘어섰다. 그리고 임대차 거래 중 월세의 비중은 꾸준히 상승하여 2024년 1분기에는 전세 거래 1,313건, 월세 거래 1,150건으로 월세 거래가 전체 임대차 거래의 46%를 상회하고 있다. 이렇게 임대차 거래에 있어 전세와 월세의 비중이 1대 1에 이르는 만큼 월세 계약에 대한 주의도 요구된다. 전세사기는 처음부터 계획된 범죄 또는 역전세 등으로 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황 등에 의해 발생할 수 있으나 월세사기는 기본적으로 시작부터 계획된 범죄인 경우들이다. 유형은 크게 4가지가 있다. 첫째, 중개인이 보증금 차액을 가로채는 경우이다. 지난해 3월, 충북 음성에서 오피스텔 소유주인 우리은행을 속이고 오피스텔 시행사 대표와 부동산 중개업자 일당이 보증금과 월세금 수십억 원을 가로챈 것으로 나타났다. 예를 들어, 임대인에게는 보증금 500만 원에 월세 60만 원으로 알리고, 세입자에게는 보증금 3천만 원에 월세 30만 원으로 알려 계약 후 차액을 가로채는 경우이다. 이 경우는 집주인이 아닌 대리인, 중개인 등을 통해 위임장이 있는 사람과 월세 계약할 때 주의해야 할 것이다. 둘째, 담보신탁이 걸린 경우이다. 지난해 3월, 인천광역시 계양구의 한 오피스텔의 임차인은 임대인이 신탁등기한 사실을 모르고 계약하였다가 '불법 점유자' 신세가 되어 신탁사로부터 집을 비워달라는 통보를 받은 경우가 있다. 담보신탁이 걸린 경우라면 소유주가 마음대로 세를 놓을 수 없는데 이 사실을 숨기고 세를 놓는 경우이다. 실제로 신탁사의 동의 없이 진행한 모든 월세 계약은 무효이며, 공매에 넘어가면 임차인은 보증금을 못 받고 퇴거해야 한다. 이와 관련하여 임차 계약 시 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이다. 셋째, 엉뚱한 사람이 주인 행세를 하며 사기를 치는 경우이다. 경매에 넘어가서 비어 있는 집 문을 열고 자기 집인 척 계약을 진행하는 경우이다. 보증금이 소액인 집일 때, 공인중개사를 끼지 않고 부동산 애플리케이션 등으로 직거래를 하는 경우에 종종 당할 수 있다.  넷째, 전세사기 피해를 당해 HUG에서 보증금을 대신 갚고 압류를 진행 중인 집에 세입자를 들이는 경우이다. 최근 단기 월세방을 구할 때 종종 일어나고 있다. 이러한 경우는 단기 월세임에도 시세보다 저렴하다면 꼭 확인이 필요한 경우이다. 이러한 세 번째, 네 번째 경우도 사건이 존재한다. 지난 2월 서울시 강서구 화곡동의 한 빌라에서 6채가 전세사기로 경매에 넘어갔음에도 불구하고 6곳 가운데 4곳에 사람이 거주하고 있는 것으로 확인되었다. 실제로 피해 임차인들은 주택도시보증공사, HUG에서 보증금을 받고 집을 비운 이후이다. 그리고 현재 들어와 살고 있는 거주자들은 부동산 직거래 앱을 통해 무보증 단기 월세로 들어왔다고 입을 모은다. 실제로 전세사기로 논란이 있는 서울 화곡동, 인천 미추홀구 등의 빌라 매물들이 부동산 직거래 앱에 올라와 있으며, 무보증 단기 월세로서 글을 올린 이들은 본인을 부동산 업자라고 자칭하고 있다. ▶관련 영상 : '남의 집'으로 월세 계약...부동산 사기 피하려면? 그 외에도 월세사기의 수준은 아니지만 각종 수수료 등을 통해 영세한 세입자에게 부담을 가중하는 일이 있다. 예를 들어, 중개수수료를 뻥튀기하는 경우다. 거주용 시설은 일반적으로 월세의 100배에 해당하는 금액의 0.3~0.5%, 근린생활시설은 0.9% 수준이다. 그러나 근린생활시설인 것을 숨기고 가계약금을 걸게 한 뒤 중개수수료를 공개하는 경우가 있다. 또한, 계약 종료 시에 청소비를 핑계로 보증금에서 빼고 주는 경우도 있다. 계약할 때, 퇴거 청소비 특약이 없었고, 입주 시에 직접 청소비를 부담했다면 내지 않아도 되는 돈이다. 전세사기뿐만 아니라 월세사기도 곳곳에서 발생하고 있어 상대적으로 영세한 임차인들은 임차계약 시 더욱 주의해야 한다. 감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공) 디자인: 권민재