전세 사기의 원인은 크게 4가지 - 정보 비대칭성(세입자가 빌라 가격을 알기 어려움), 공인중개사와 감정평가사 등 미들맨(Middleman)의 도덕적 해이, 공인중개사와 분양대행업체에 대한 감시와 제재 시스템 부재, 전세 자체의 법적·금융 리스크이다. 1. 정보 비대칭성 현재 아파트 매매 가격과 전세 가격은 네이버 등 여러 플랫폼을 통해 즉각적으로 반영 공시된다. 하지만 전세 사기의 주요 대상 물건인 다가구·다세대·빌라, 특히 신축 빌라의 경우, 관련 가격 정보들이 공시되어 있는 곳을 찾기 힘들다. 이로 인해 세입자들은 해당 주택의 적정한 매매 가격과 전세 가격을 알기 어렵고 해당 전세 금액이 시세보다 높은지, 전세 가격과 매매 가격의 차이가 어느 정도인지 등을 인지하지 못한 채 임대차 계약을 체결한다. 출처 : 네이버페이 부동산 즉, 세입자는 정확한 정보를 알기 어려운 데 반해, 건축주 혹은 건축주와 한패인 분양대행업자와 공인중개사는 정보를 통제하고 이를 통해 적극적인 사기 행위를 펼치고 있다. 이러한 상황은 대표적인 정보 비대칭성이 존재하는 경우로, 정확한 정보를 알 수 없는 세입자는 매우 불리한 입장에 놓이게 된다. 여러 채널을 통해 많은 정보가 공개된 아파트에서 전세 사기가 거의 발생하지 않는다는 점은 정보 비대칭성 문제가 얼마나 중요한지를 보여준다. 빌라 계약에서의 정보 비대칭성을 해결하기 위해서는, 빌라 등의 적정한 가격을 추정하는 부동산 가치 자동산정시스템(Automated Valuation Model)의 활성화가 요구된다. 이와 관련한 시스템을 여러 프롭테크(프로퍼티 테크놀로지) 회사에서 시도하였으나, 감정평가사법 위반 등의 문제로 인하여 활성화가 어려웠던 전례가 있다.* 따라서 이를 극복하기 위해, 감정평가사협회와 프롭테크 업계와의 협력 및 관련 법 개정 등 제도적인 노력도 병행되어야 한다. * '부동산 시세 제공' 빅밸류 불기소…검찰 "감정평가업 아냐", <연합뉴스>, 2022. 04. 28. * 카카오뱅크 연립·다세대 AVM 도입 논란… 국토부 측 "감정평가 영역 침범 소송전 우려", <프레스맨>, 2023. 04. 24. 2. 미들맨(Middleman)의 도덕적 해이 정보 비대칭성이 존재하는 시장에서는 계약을 중간에서 통제하는 미들맨들이 매우 우월한 위치에 서게 된다. 전세 사기 사건에도 다양한 미들맨들이 존재하며, 이들이 건축주와 공모하여 사기극에 가담하고 있다. 예를 들어, 건축주의 요청을 받은 감정평가사가 2억 원 상당의 주택을 3억 원으로 평가하는, 이른바 '업 감정'이 존재한다. 그리고 건축주와 한패인 공인중개사는 3억 원 매매 가격과 동일한 액수만큼의 전세 가격을 설정하여 세입자를 구해온다. 이 과정에서 신축 빌라의 경우, 분양대행업자가 공인중개사를 건축주와 연결시키기도 한다. '공인'된 자격증을 소지한 다양한 전문가들이 도덕적 해이에 빠져, 조직범죄에 가담하고 있는 상황이다. 이러한 과정이 어떻게 진행되는지를 모르는 세입자는 국가에서 발급받는 자격증을 보유한 공인중개사 등의 말을 신뢰할 수밖에 없다. 세입자는 특히 신축 빌라의 경우, 매매와 전세 가격 추정이 어렵기에, 실제 매매 가격보다 더 높은 전세 가격에 계약을 체결하게 된다. 따라서, 전세 사기는 신뢰를 기반으로 하는 자본주의 거래 관계를 손상시키는 것으로, 자본주의 시스템에 대한 도전이다. 도덕적 해이에 빠져 전세 사기에 적극적으로 가담하는 미들맨에 대한 강력한 법적 제재가 뒤따라야 한다. 3. 미약한 법적 제재 현재 전세 사기 상황을 보면, 바지사장(현 집주인)에게 고소가 진행된 경우가 많으며, 초기에 범죄 구조를 설계한 건축주(옛 집주인)와 감정평가사, 공인중개사, 분양대행업자 등이 법망에서 빠진 경우가 종종 있다. 법적 제재가 부재한 경우, 전세 사기 범죄는 지속적으로 반복될 것이다. 강력한 조사와 감시 그리고 법적 제재가 수반되어야 하는데, 이들 조치가 미약한 상황은 정부 당국의 무지와 역할 방기와 연관된다. 공인중개사에 대한 조사와 감시가 실질적으로 미약한데, 이를 해결하기 위해서는 한국부동산원 등에 권한이 주어져야 한다. 특별사법경찰권을 부여받은 금융감독원과 같이, 한국부동산원이 적극적 조사 권한을 갖고 공인중개사들의 위법·불법적 상황을 끊임없이 감시 조사하고 불법 행위 발생 시 강력한 조치를 취해야 한다. 건축주와 공모하여 전세 사기에 가담하고 있는 분양대행업체에 대해서는 아예 감시·감독기구가 부재하다. 따라서, 분양대행업체를 관리 감독하는 국가기관이 존재해야 한다. 또한, 주택을 바지사장(현 집주인)에게 넘기고 법적인 책임에서 벗어나 있는 건축주(옛 집주인)에 대한 강력한 처벌은 필수적이다. 현재의 전세 사기 범죄에서 가장 큰 이익을 창출한 건축주(옛 집주인)에 대한 강력한 처벌이 부재한 채 이들이 법망을 빠져나간다면, 앞으로 전세 사기가 없어지리라는 전망은 순진한 망상에 불과하다. 4. 전세 자체의 리스크 역사적으로 매매 가격과 전세 가격의 차이가 줄어드는 시기에 전세 사기가 발생하여 왔다. 현재 발생하는 무자본 갭투자도 전세 가격이 매매 가격에 붙거나 더 높아지는 경우에 발생한 것이다. 또한, 법적으로도 전입 신고 후 효력이 다음 날 발생하는 리스크가 존재한다. 이러한 점에 비추어 볼 때 전세 제도는 절대적으로 안전한 제도라고 볼 수 없다. 따라서, 전세 계약의 반(半)전세화를 유도해야 한다. 단기 해결책: 전세 피해자를 선순위로 다시 요약하면, 전세 사기는 1) 조직범죄이며, 2) 금융 사기이며, 3) 100년 된 사회 문제로 정부가 문제 해결 책임을 방기하였고, 4) 상대적으로 가난한 지역의 열위재 주택(빌라)에 거주하는 사회적 약자에게 집중적으로 발생한 사회적 재난이다. 위에 서술한 원인과 해결책은 중기 혹은 장기 과제로, 현재 경매 위기에 처한 세입자들에게는 실질적인 해결책이 아닐 수 있다. 현재 시급한 부분은 주택이 경매로 넘어가 전세보증금을 날리는 상황을 막는 것이다. 따라서, 이들을 위한 해결책은 (사회적 합의를 거쳐야 하나) 세입자를 선순위로 바꾸는 것이다. 선순위에 있는 은행 대출을 후순위로 하고, 전세 사기 피해자를 선순위로 하여 우선 경매로 넘어가 발생할 수 있는 금전적 피해를 막아야 한다. 이들이 선순위가 되는 경우, 거주 주택이 경매로 넘어가게 되더라도 보증금을 구제받을 가능성이 높아진다. 팬데믹 기간 은행은 엄청난 수입을 벌어들였고, 2023년에는 횡재세 논의가 존재하였다. 그리고 PF에 대한 지원금, 그리고 홍콩 ELS 사태에 대한 정부 대처와 비교할 때, 전세 사기 피해자에 대한 대책은 공정과 형평에 맞지 않다. 감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)