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▶ 서울 입주물량의 부족, 집값 어디까지 흔들까

서울은 인구가 줄고 있어요 25년 동안. 근데 가격은 무지하게 올랐잖아요. 주택에서의 수요라는 게 인구도 중요하긴 합니다만 사실 소득이 더 중요하게 될 거예요 앞으로는. 바닥이 생각보다 빨리 올 수도 있습니다마는 그렇다고 가격이 급등하냐, 그건 아닐 것 같아요. 제가 봤을 때는 2018년 2019년 가격은 저는 적정하다고 봐요. 왜냐면은 2008년부터 2018년까지 서울시 평균 소득이 40%가 올라갔어요. 근데 2008년 대비 2018년 가격이 50% 오른 거예요. 사실은 소득 상승보다 자산가치 상승은 더 높아요.

그렇게 한다고 하면 2018년 가격은 저는 적정하다고 보고 제가 작년에 약간의 시뮬레이션을 했거든요. 대부분이 그 가격 터치하고 다시 반등했어요. 그래서 그 가격대가 존재하는 것 같아요. 사람들이 생각하는 적정한 수준의 가격대라는 게 존재를 해요.

인구가 계속 줄고 있는 서울, 그래도 오를까
Q. 지금 사실 인구가 계속 줄고 있잖아요. 근데 단순하게 생각을 해보면 인구가 줄면 물량도 맞으니까 집값이 좀 안정화되지 않을까요?

수도권에서 서울 같은 경우에는 서울은 인구가 줄고 있어요. 사실은요. 90년대 중반에 한 1천만 명 넘었다가 지금 950만까지 떨어졌기 때문에 인구가 한 15% 줄었어요. 25년 동안 근데 가격은 무지하게 올랐잖아요. 그렇죠.

그게 이제 미스매치가 일어나는 거죠. 사실은요. 그러니까 예를 들어서 평균의 오류일 수가 있어요. 평균을 오독을 하든지 그러니까 앞으로 인구 주는 거 맞아요. 뭐 굉장히 심각하게 줄잖아요. 그렇죠. 인구가 준다고 했을 때 그래도 사람들이 어디서 살고 싶어 할 거예요. 직업이 있는데, 아마 서울일 것 같아요. 그렇죠. 그거는 서울 외곽에 있는 대기 수요가 여전히 많은 게 하나고요.

두 번째는 서울이라는 데가 그래도 우리나라의 경제 허브 기능을 하기 때문에 사람들의 소득이 다른 광역도시보다는 빨리 올라요. 그렇다고 하면 아파트 가격이 오르는 건 어쩔 수가 없는 거예요. 주택에서의 수요라는 게 인구도 중요하긴 합니다만, 앞으로는 사실 소득이 더 중요하게 될 거예요. 지방에 있는 농촌하고 어촌에서 인구가 확 줄면서 부동산 가격이 확 떨어지는 건 그건 팩트가 될 거예요. 그렇지만 지방 광역도시 안에서도 인구가 몰리는 데들이 있어요.

그 안에서도 사실 경제적 허브 기능을 하는데 여기는 아마 그러니까 어느 지역 자체가 인구가 줄지만 이 지역은 인구가 정체 또는 약간 상승할 수도 있는 거죠. 그럼 여기는 가격이 오를 수도 있는 거고요.

전국 단위로 봤을 때 수도권 시장하고 예를 들어서 대전이라든지 아니면 부울경(부산, 울산, 경남) 그리고 대구, 광주 시장은 전혀 다르게 움직여요. 전혀 다르게 움직이는거고. 수도 서울을 제외한 나머지 광역 도시들에서는 세종을 제외한 나머지 광역 도시들도 거의 다 인구가 빠져요. 그러니까 부산만 하더라도 김해로 빠지고 대구는 인구 유출은 계속돼 왔었고요. 그러면 여기는 사실은 어떻게 보면 수요가 정체 또는 하락이에요.

부산 주민 | SBS 뉴스토리 (2023.10.6)
부산에 회사가 없지 않습니까. 공장도 없지 않습니까. 그나마 김해에 있는 넓은 땅은 아파트만 지어 올리기 바쁘고 아파트만 지으면 회사가 있습니까 뭐가 있습니까. (아파트에) 뭐 하러 들어갑니까. 그러니까 우리가 참 답답하죠.

근데 이 지역들은 공급 물량이 굉장히 많아요. 대구만 하더라도 미분양 물량이 굉장히 많기 때문에. 따라서 광역시장권별로 수요하고 공급이 서로 상황이 다르기 때문에 이거는 양극화라기보다는 지역 시장적 특성에 따라서 움직이는 것이고. 다만, 항상 부동산 시장에서 먼저 변동성을 보여주면서 가격이 상승하는 건 고가 아파트 지역이에요. 고가 주택 지역 그러다 고가 주택이 이렇게 올랐다고 (하지만) 얘가 끝까지 이렇게 가지는 않아요.

누적 기간 동안의 상승률을 본다고 하면 강남이 먼저 올랐다가 나중에 약간 좀 상승률이 덜할 수가 있고요. 강북이 덜 올랐다가 나중에 누적 상승률 기준으로 했을 때 똑같을 수가 있어요. 그러니까 누적 상승률로 하면은 시기를 본다고 했을 때 상승률은 비슷해요. 다만 이거는 있어요. 강남 같은 경우에 평균이 10억이라고 하면 가격이 2배가 되면 20억이 되는 거잖아요. 강북이 3억이었다고 하면 가격이 2배가 되면 6억이 되는 거예요. 그러면 처음에 7억의 차이가 14억의 차이로 벌어져요. 그러니까 레벨의 차이가 벌어지는 건 어쩔 수 없습니다마는 상승률로 봤을 때 누적 상승률은 서울 (강남과 강북)은 굉장히 비슷해요.

Q. 아까 전에 대기 수요가 많다고 했는데 그거는 이제 경기도권을 말씀하시는 거죠?

예 맞습니다. 서울 주변에 신도시라든지 경기도권 수요죠. 다만 이제 서울 같은 경우에는 그래도 이게 우리가 사이클이 존재한다는 거는 좀 인정을 해야 될 것 같아요. 2010년부터 2013년까지 가격이 굉장히 많이 빠졌었고 그때부터 2021년까지 어마어마한 기간 동안에 폭등장은 존재했죠. 그다음에 떨어졌다가 다시 뭐 언젠가는 오르겠습니다마는 사이클은 좀 인정을 하면 좋을 것 같아요.

불확실성의 시기, 기회가 올까
우선은 주택 소유에 대한 것부터 제 생각을 말씀을 드리면 그러니까 사람들이 절 이제 하락론자 이렇게 생각을 하는데 저는 절대 그런 게 아니고 저는 이제 부동산을 되게 좋아하는 사람이고요. 그 분석을. 주택이라는 건 사실은 가급적 소유하는 게 맞다고 봐요. 개인적으로 봤을 때는. 왜냐하면 항상 자기 소득 상승보다 부동산이 상승하고 있을 때 자산가치 상승을 이길 수가 없어요.

그다음에 두 번째는 뭐냐 하면 주택이라는 게 있어야지 나중에 본인이 자영업을 했을 때 파이낸싱을 일으킬 수가 있어요. 자산이 아무것도 없다고 했을 때 뭔가를 하기가 되게 힘들어요. 그러면 기본적으로 세팅은 자산가치 상승할 수 있는 가장 큰 재화인 부동산을 소유하는 것에 대해서 생각하는 게 맞고요. 그다음에 시점에 대한 것인데 부동산이 사이클이고 고점에 몰렸을 때 진짜 험난한 시간을 견뎌야 돼요.

그러니까 결국은 부동산은 위험자산이라는 것이기 때문에 자기 소득이 어느 정도이고 자기 항상소득이 있잖아요. 그러니까 지속 가능하게 벌 수 있는 소득 수준이 어떻게 되고 미래에, 그다음에 중요한 그 시점에서 가격과 함께 주담대의 여력이 어떻게 되는 걸 보고 판단해야 되는 게 맞는 것 같아요. 사실은 이거는 시점이 아니고 상황인 것 같고요. 그리고 이제 무주택자분들도 이런 상황이 어느 정도 정리가 된 다음에 결정을 하면 되게 좋을 것 같고요. 그리고 이제 부동산이라는 게 주식처럼 바닥에 사가지고 뭐 팔아야지 그게 잘 안 돼요. 위험자산이기 때문에 바닥을 확인을 하고 한 무릎 정도에 사도 그게 상승장에 들어선다고 했을 때 차익 실현이 가능해요. 그러니까 좀 위험자산이라는 걸 인식을 했으면 좋겠어요.

약간 염려스러운 부분은 뭐냐 하면 이게 과거 대비 사이클이 굉장히 짧아지고 있어요. 이 말씀은 뭐냐 하면 <교양이를 부탁해> 같은 이런 소셜미디어 플랫폼에서 나오는 정보의 양이 굉장히 많잖아요. 양질의 정보도 있고 뭐 디스 인포메이션 (허위조작정보 : disinformation)도 있긴 해요.

하지만 사람들이, 소비자라는 사람이 굉장히 똑똑해졌기 때문에 선택적으로 좋은 정보를 취사 선택한다고 했을 때 이 사람들이 부동산은 기본적으로 허드 멘탈리티(Herd Mentality)가 있어서 군중 심리로 한 번에 움직여요. 그래서 이게 한 번에 어떻게 간다고 했을 때 그게 시장이 어떻게 될지는 모르는 거예요.

그렇기 때문에 제가 봐도 사이클이 짧아졌기 때문에 저는 2024년은 아마 정체일 가능성이 높지만 상황이 정리됐다고 많은 사람들이 판단하고 어느 시점에 들어간다고 해서 상황이 어떻게 될지는 몰라요.

Q. 기억하는 사이클이라고 친다면은 코로나가 끝나면서 가격이 확 지금 떨어졌고 살짝 상반기에 상고는 있었지만 그래도 지금은 하락기의 국면이고 다음 사이클은 이제 올라갈지 말지 이거인 거죠?

근데 아마 바닥이 생각보다 빨리 올 수도 있습니다마는 그렇다고 가격이 급등하냐, 그건 아닐 것 같아요. 지금 여전히 부담스러운 가격이기 때문에 다만 이제 아까 말씀드린 것처럼 입주 물량이 부족한 게 아마 사람들이 체감으로 느끼기 시작하고요.

그다음에 이제 국고채 금리가 떨어지면서 주택담보대출 금리도 확인되는 순간에는 상황이 다른 거죠. 그때는요. 왜냐하면 공급 물량도 적고 금융 환경도 좋아졌다고 했을 때는 사람들이 움직일 수 있겠죠.

2024 부동산 전망, 올해 집 사도 좋을까?
Q. 제가 이제 서울에서 살기 시작하게 되었는데요. 서울 집값은 지금 가격 정상화가 된 걸까요?

매물은 이제 증가하고 있고요. 사실은 어떻게 보면 이제 그렇게 된 거겠죠. 이제 우리가 가격을 봤을 때 가격이 낮고 높다고 하면, 팔고 싶은 사람들은 좀 높은 가격에 팔고 싶어 해요. 그리고 사는 사람은 낮은 가격에 사고 싶어 하는데 이 두 분포가 사실 붙어야지 거래가 성사되는 건데 이게 이 정도였다가 이렇게 가버렸는데 수요가 안 따라간 거예요 지금. 호가가 오르고 그럼 다음에 그다음 단계가 뭐냐 하면 이게 이렇게 따라갈까 아니면 매물이 내려올까인데 제가 봤을 때는 지금 상황에서는 이게 내려올 가능성이 커요.

지금 상황에서 가격이 높기 때문에 가격이 상대적으로 높아졌고 금융 이자 부담이 2023년 초 대비 굉장히 높아진 상황이기 때문에 추가적으로 매수할 여력이 수요가 증가한다고 보기는 좀 힘들 것 같아요.

박상우 | 국토교통부 장관 | 2023.12.5
굉장히 아래쪽으로 내려오는 상황이라서 기본적으로는 규제 완화의 입장을 가지고 시장을 대하도록 하겠습니다만…

그러니까 이게 아까랑 연결이 되는 질문이에요. 그거는 이제 어느 지역마다 가격 수준이 다르잖아요. 아파트 가격 수준이 다른 것이고 그럼 거기 사는 분들의 소득 수준도 다르죠. 그러니까 예를 들어서 그냥 제가 사는 지역에서 어떤 평균적으로 1억이라고 할게요. 사실 강북에 있는 4인 가구 평균 소득이 1억이에요. 2020년에. 그럼 1억이라고 하면 아까 말씀드린 것처럼 40%를 주거비용으로 써요. 그럼 4천만 원을 쓴다고 하면 그때 당시에 주담대 이자가 4%라고 하면 10억까지 아파트를 살 수가 있는 거고, 10억까지가 어포더블한 거예요. 적정한 거예요. 11억은 아니겠죠 사실은요. 그렇죠. 8억, 9억은 적정한 수준이고요. 다만 이분의 소득이 여전히 1억인데 이자가 6%가 됐다고 치자고요. 그렇다고 하면 이분이 살 수 있는 가격대는 한 6억 6천이나 7억이 될 거예요. 그때는 10억은 아파트는 적정한 게 아닌 게 되는 거예요. 그래서 본인의 소득하고요. 그다음에 이제 당시에 그 주담대 이자 같은 것들을 보고서 판단하는 게 맞을 것 같아요.

이창용 | 한국은행 총재 | 2023.10.19
(예전처럼) 1% 대로 기준금리가 떨어져서 비용부담이 적을 거다. 그 점에 대해서는 제가 경고를 드리겠습니다. 금융 부담이 금방 떨어질 것 같다는 생각은 저는 안 듭니다.

Q. 마지막으로 재건축은 사업성이나 가능성이 괜찮은 건가요?

그게 이제 이게 수익하고 비용을 따져봐야 되는 상황인 거예요. 아까 비용 말씀하셨잖아요. 예를 들어가지고 서울 같은 경우에는 토지비가 7이고 그다음에 건물 비용이 3이에요. 근데 지금 건물 시공 비용이 한 2~3년 내에 40% 올랐어요. 자재값 때문에. 예를 들어서 그거예요. 그러면 그러니까 7 하고 3 해가지고 10인데, 그럼 그 10의 수익성이 있어가지고 그때 분양이 가능했다고 치자고요. 근데 지금 10이 부동산 가격이 떨어지면서 지금 9가 됐어요. 수익률이 마이너스 10%예요. 그럼 못 짓는 거죠. 지을 수 있는 조건은 딱 하나예요. 토지 가격이 싸지는 거. 그렇죠? 토지 가격이 안 싸졌어요. 근데 문제는 뭐냐 하면 3인 시공 비용이 지금 40%가 올랐기 때문에 이게 4.3이 된 거예요. 4.2가 된 거예요. 그러면 가능성은 뭐냐 하면 결국 토지 비용이 15% 또는 20%가 떨어져야지 사업성이 나오게 되는 거예요 지금.

그래서 강남도 이게 되려면 토지 비용이 좀 더 떨어져야 돼요. 떨어져야 되고 그리고 이제 그 떨어지는 거를 좀 보충해 준다고 지금 아마 용적률 인센티브를 줄 수도 있는데 그 경우에는 이제 서울시에서 아마 어떤 공적인 기여를 하라고 할 거기 때문에 기부채납이나 이런 부분들 그래서 이게 당분간 굉장히 쉽지가 않을 거예요. 부동산 시장이 정책이고 그다음에 인플레이션 때문에 시공비가 많이 오른 상황이기 때문에 사업성을 맞추기가 힘들어요. 서울도 마찬가지고 지방은 거의 토지비가 0으로 가야 돼요.

Q. 경기도 내에 3기 신도시는 어떤 영향을 줄지

사실은 1기 신도시인 경우에 분당 같은 경우에는 강남 접근성이 굉장히 좋았기 때문에 분당이 이제 개발이 돼서 완료가 되는 시점, 90년부터 96년까지 강남 집값은 90년대 초반에 그냥 떨어졌었어요.

두 번째는 이제 2기 신도시라고 만든 지역들이 있잖아요. 동탄이라든지 이런 데. 거기는 강남으로부터 멀어요. 사실은 그러면서 동탄이라든지 이런 지역에서 나타나는 팩트는 뭐냐 하면 그 지역에 있는 구도심의 아파트 가격을 잡아버렸어요. 강남 집값이 아니에요.

즉, 우리가 수도권이 굉장히 큰 시장이기 때문에 이 하위 시장이 굉장히 따로따로 존재를 하는 거예요. 지금. 근데 이제 3기 신도시 같은 경우에 서울 주변에 있는데 예를 들어서 하남 일부라든지 여의도 근처에도 좀 생겨요. 광명 이쪽에요. 그런 데는 그 주변 아파트 시세에 영향을 미칠 수 있습니다마는 다른 3기 신도시들은 사실 서울에서 굉장히 거리가 멀어요. 그건 그 주변 지역의 아파트 가격을 잡을 거예요.

박상우 | 국토교통부 장관 | 2023.12.5
3기 신도시를 조기에 착수해서 빨리 공급을 한다든지 재건축 재개발 사업 중 지체되고 있는 것들을 빨리 진행시킬 수 있도록 규제를 완화하고…

Q. 한국의 부동산 시장이 어떤 방향으로 나아가야 한다고 생각을 하시는지?

어려운 질문인데. 그러니까 이게 우선은 부동산에 정부가 저는 직접적으로 개입하는 거 굉장히 반대하고요. 정부가 해야 될 부분은 그래도 있는데, 그건 수혜 대상층이 명확해야 돼요. 저소득층과 중산층까지에 대해서 어떤 인센티브 정책 같은 것들을 마련을 해야 되는 거고. 그리고 인센티브 정책이라는 건 금융 정책하고 이제 공급 정책 같이 가야 되는 건데, 다만 이런 정책이 나온다고 했을 때 이게 영속적으로 쭉 가야 되는 거예요. 예를 들어서 신혼 세대에 대해서 굉장히 좋은 프로그램*이 나왔잖아요.

*LH 매입임대주택: LH가 매입해 시중 시세보다 싸게 임대해 주는 주택. 저소득가구, 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 한 매입임대가 있다.

그거 2~3년 하다가 없어지고 그래서는 안 되는 거예요. 그게 영속적으로 가야 되는 거고 그렇지 않고 이거 단기적으로 해버리면 모든 사람들이 이거 받으려고 다 같이 달려드는 거거든요. 그러니까 정책에 대해서의 굉장히 일관성. 그리고 이제 수혜 대상자를 명확하게 하고 수혜 대상자들한테 우리가 인센티브 정책을 준다고 했을 때, 그게 현실적으로 조금 더 호혜적이어야 되는 거예요.

지금같이 가격이 높은데 서울에서 LTV 60%를 한다고 했을 때는 부잣집 애들밖에 집 못 사요. 사실은요. 다 분양하는 거예요. 그렇다고 하면 80%까지 올리고 그다음에 이 사람들한테 이자율 같은 것들에 대해서 호혜적인 환경을 어떻게 제공할지에 대한 국민적 컨센서스가 이루어야 되는 것이고 그다음에 이제 부동산은 이제 기본적으로 이 자체 시장에서 돌아가게 하는 게 맞고요.

제가 국토부에 좀 원하는 바는 뭐냐 하면 지역 같은 경우에 인구가 이제 굉장히 급감하면서 문제가 생긴다는 지적이 계속 나오고 있는데 우리가 막 이런 생각을 해요. 거기에다가도 괜찮은 아파트 짓고 뭔가 지으면 사람들이 오겠지 절대 안 와요. 그러면 그런 지역들은 사실은 하드웨어가 중요한 게 아니고 소프트웨어적인 주거복지 차원에서 복지 정책이 들어가야 되는 거거든요.

결국은 국토부는 앞으로 하드웨어가 아니고 금융 조직으로 탈바꿈해야 되는 거예요. 금융 조직으로 미국에서 허드라고 미국에 있는 국토부 (정식 명칭 : 주택도시개발부 HUD)가 예산의 50%가 다 금융 관련된 예산이에요. 건물 짓는 게 아니고.

에디터: DAVID 콘텐츠디자인: 채지우 인턴: 권도인

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