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집값 계속 오르는데, 팔려고 내놓은 집은 늘었다?

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원 : 전주에는 사실 상승폭이 그래도 축소가 됐었는데 다시 상승폭이 확대되면서... 거래가 조금 주춤하면 오히려 매물이 감소가 돼야 하는데 매물이 거의 수직 상승하고 있는 분위기입니다. 어쨌든 정책의 변화가 좀 크게 있었잖아요. 그런 부분들이 시장에 영향을 주는 과정에서 주간 단위로 상승과 하락을 왔다 갔다 하는 걸로 보여지긴 하고요.

실제적인 수요자가 가장 단기간에 체감을 할 수 있는 대출과 관련된 제도의 변화이기 때문에, 최근 몇 개 지역이 워낙에 가격이 급등한 지역들을 갖고 있는 소유자들은 빠르게 매각하지 않으면 장기간 기다려야 될 수도 있다라는 그런 불안감에 매물을 계속해서 내놓는 그런 분위기로 보여지고 있습니다.

6개 지역만 오르는 집값...평균 끌어올렸다?
김효선 위원 : 가장 서울에서 입지가 좋은 강남 3구와 소위 마용성(마포·용산·성동구) 한강변 중심으로 도심 쪽에 있는 지역들이죠. 이 6개 지역구만 굉장히 많이 올라서요. 지금 수치를 봤더니 성동구가 올해 7.4% 정도 누적으로 올랐습니다. 9월 초까지의 수치니까 큰 폭으로 오른 거고요.

그리고 서초가 그다음에 5.88, 송파가 5.69 이런 식으로 굉장히 고가로 올랐고, 그리고 또 50억 원 이상 거래된 건수가 올해 서울에서 234건이 50억 이상의 아파트가 거래가 됐어요. 사실 50억이면 꼬마 빌딩 기준 정도의 금액이거든요. 근데 그중에서 강남구가 130건으로 가장 많고, 그중에서도 압구정동이 87건입니다. 234건 중에 87건이 압구정동에 한정돼 있고 나머지가 서초, 성동구, 용산구에 분포가 되어 있어서 50억 원 이상의 아파트도 4개의 지역구에서만 거래가 굉장히 많이 되고 있는 그런 상황이에요.

입지가 대한민국에서 가장 좋다고 생각하는 지역들이 거기서 추가적인 물량이 나오려면 재건축이 진행이 돼야 되는데 당장 진행 안 되는 거는 다들 알고 계시다시피 그렇고, 향후에 시간이 지난다 하더라도 언제 재건축이 다시 활성화될지는 여러 가지 사업성에 관련된 문제가 크니까 정부에서 아무리 정책을 써도 쉽지 않다라고 판단하는 게 있는 것 같아요.

재건축이 진행이 되면 굉장히 크게 올라갈 걸 기대하는 지역들, 그리고 반포처럼 신축 아파트가 많은 지역들의 아파트들은 더 이상은 살 기회가 없다고 판단할 수 있으니까 살 수 있는 여력이 되는 사람들은 그냥 호가로 거래를 하고, 그러다 보니까 이게 원래는 말이 안 되는 금액인데 정말 신고가가 찍히는 거예요. 그리고 이렇게 좀 상승기 때는 신고를 중개사들이 바로바로 하니까 그래서 지금 단기간에 거의 한 7월부터 한 두 달 동안 굉장히 과열이 된 것 같습니다.

가격 급등 피로감에 매물 쌓이고 있다?
손승욱 기자 : 반대 얘기를 좀 해보겠습니다. 한국부동산원이 뭐라고 얘기를 했냐 하면요. 대출 환경의 변화와 가격 급등 피로감으로 매물 소진속도가 둔화되고 있다 이렇게 얘기를 했습니다. 그러니까 이런 얘기는 보통 집값이 떨어질 거라는 예상이 우세할 때 나오는 것들인데요. 방금 저희가 집값이 또 올랐다라고 얘기하면서 동시에 또 이 얘기를 전해드리게 됐습니다. 이건 어떻게 해석해야 되는 걸까요?

김효선 위원 : 일단 지금 거래가 잘 되고 있는 지역들도 매물이 증가하고 있고요. 그렇지 않은 지역들은 말할 것도 없이 매물이 계속 적체가 되고 있는 상황이거든요. 일단은 지금 전국에서 보시는 분들은 이 6개 지역구가 정말 저럴까 의문이 들 정도로 남의 나라 얘기처럼 들릴 테고, 이 지역 외의 지역들은 사실 오랫동안 계속 하락을 하고 있어요. 지방은 올해 한 번도 상승으로 전환된 적이 없었거든요.

팔고 싶은 사람들이 당연히 많겠죠. 특히 미분양이 적체되고 있으면 미분양이 해결이 안 되니까 구축까지도 매각을 할 기회는 오지 않기 때문에 계속 매물이 적체되고 가격도 낮아지고 낮아질 정도로 정말 하락해서 내놨는데도 안 팔리는 그런 상황들이 되고 있으니까 하락한 지역들은 당연히 매물이 계속 늘어날 수밖에 없는 상황이고요.

그럼 이 6개 지역은 왜 늘어나냐, 사실 이 지역들도 강남권을 제외하고 나머지 지역들은 갈아타기 수요들이 많거든요. 그러니까 강남에 들어오는 수요들은 또 마용성 집을 팔고 그 금액이랑 다른 걸 추가해서 갈아타는 분들이 있고 또 최근에는 전 정권 때 시작됐던 똘똘한 한 채가 앞으로는 인구 감소 때문에 거의 답정너처럼 주택을 한 채만 남기려는 전략을 자산가분들도 가지고 있거든요. 그래서 그렇게 한 채 말고는 기회가 되면 이제 매각을 하고 싶어 하는 사람들이 있는데 보니까 최근에 그런 매수가 굉장히 많이 생겼다는 거를 감안을 하고 앞으로는 또 추석 이후에는 어떻게 될지 모르는 불투명한 지금 상황 속에 있기 때문에 최근 들어서 조금 더 매물이 늘어난 것 같습니다.

한 번도 겪어보지 못한 대출 규제...'집값 움직임' 둔화될까?
김효선 위원 : 한국 부동산원 자료는 사실 주간 단위로 계속 나오는 거기 때문에 전주에 주춤했던 게 소폭 오른다고 해서 이걸 갖고 혼동을 가질 필요는 없을 것 같고요. 추석 이후에 어떻게 변화되는지를 봐야 될 것 같은데 그걸 보면 지금 이렇게 된 이유가 이제 DSR 2단계, 스트레스 2단계 규제를 뒤로 미룸으로써 일단 1차적인 혼동을 줬고 그리고 약속했던 9월이 왔는데 DSR 2단계 규제뿐만 아니라 또 다른 우리가 한 번도 겪어보지 못한 금융 규제를 펼치고 있거든요.

중앙정부에서 일률적으로 가이드라인을 주는 게 아니라 은행별로 개개인의 DSR, 찐 DSR을 관리하기 시작했단 말이에요. 근데 관리를 해서 이걸 어떻게 쓸 건지 아직 우리는 모르는 상황인 거예요. 그런 불투명한 부분 때문에 혼란을 준 게 또 하나가 있고.

근데 하반기에는 기준금리 인하가 거의 예정이 되어 있는 상태였습니다. 그러다 보니까 지금의 이 DSR과 이런 규제들이, 금리가 또 인하가 될 건데 이걸 어떻게 해석을 해야 되냐 이런 것들이 지금 매입이나 이런 걸 고려하는 시장 참여자들은 혼란을 가질 수밖에 없는 상황이라서, 저는 추석 이후에는 당분간 좀 멈출 것 같아요. 결정을 좀 멈출 수밖에 없을 것 같습니다.

일단 대출이 은행별로 가서 안 나올 수도 있고 덜 나올 수도 있는 부분은 있지만 정부의 가이드라인으로 지금 내려온 거는 DSR 2단계 규제잖아요. 그것만으로는 대출 금액 차이가 이제 몇천만 원 정도 차이 나는 정도라서 급하게 매입할 정도 수준의 금액은 아니라고 판단이 되는데, 다만 중저가나 이런 수요자들이 빨리빨리 매입을 안 할 거기 때문에 그 이후에는 집값이 다시 과열 상태가 아니라 조금씩 떨어지지 않을까라는 기대감이 있을 것 같아서 일단은 거래량은 감소할 수 있을 것 같고요.

6개 지역만 놓고 말씀을 드린다면 마용성 지역은 과열 상태가 전환이 되면서 상승폭이 축소가 될 것 같습니다. 왜냐하면 마용성 지역만 하더라도 대출을 전체 다 받고 매입하는 분들이 좀 많이 있고, 강남 3구에 비해서도 2분기 때 너무 과열이 됐거든요. 그래서 지금은 거의 20억 원 왔다 갔다 하는 금액이라서 사실 확실하지 않은 상태에서 매입하기에는 좀 부담을 느낄 수 있는 금액인데 이게 여러 가지 금융 규제와 맞물려서 매입하는 수요들이 줄면서 가격 상승 폭이 축소될 수 있는 분위기 전환이 될 수 있을 것 같고요.

반면에 강남 3구 같은 경우에는 사실 대출과 크게 상관없는 분들이 매입을 하는 경우들이 많이 있고, 매입하는 금액대만 보더라도 50억, 100억 이상 되는 주택들도 매입이 되고 있어서 거래량은 줄겠지만 거래가 될 때는 호가로 여전히 거래가 될 수 있기 때문에 가격의 상승은 당분간 지속될 수 있다라고 예상하고 있습니다.

정부의 돈줄 조이기...추석 이후 거래량 줄 듯

손승욱 기자 : 거래량 얘기해 주셨으니까 거래량 표를 좀 보겠습니다. 거래량이 7월달에 8천 건을 찍고 신고가 진행 중이라서 아직은 모르겠습니다만 앞으로 이 거래량은 어떻게 움직일 거다 이렇게 보십니까?

김효선 위원 : 거래량이 거의 지난달 8천 건 정도, 5년 평균을 우회하는 상회하는 그런 거래 건수더라고요. 그래서 지금 거래량도 한 6월 정도까지보다도 7월 DSR 2단계 규제를 뒤로 미루는 발표 이후에 집중된 부분도 있긴 하거든요. 근데 올해 어쨌든 작년과 전년도의 거래량에 비해서는 굉장히 많이 증가된 부분들이 있고 말씀드린 것처럼 이 거래량이 전국적으로 또 다른 주택 유형으로 확산되는 게 아니라 굉장히 제한적인 수요였기 때문에 추석 이후로는 거래량은 많이 감소할 가능성이 높다고 봅니다.

정부의 뒤늦은 대출 규제...집값 시장에 잘못된 시그널 줬다?
손승욱 기자 : 지금 말씀해 주신 걸 종합해보면 정부가 대출 규제를 두 달 미루는 게 부동산 시장에 집값에 좋지 않은 영향을 미쳤고 시장에 혼란을 줬다. 그런 평가가 나오고 있습니다만은 위원님께서는 그 의견에 동의를 하시는 거네요.

김효선 위원 : 네 어느 정도 동의를 합니다. 정부가 설명을 나중에 한 게 가장 큰 착오였던 것 같아요. 그러니까 DSR 2단계 규제를 미룬 거는 정부의 설명을 보면 이해할 수 있을 만한 부분이긴 하거든요. 자영업자나 PF 같은 것들을 좀 정리할 필요가 있었다라고 얘기를 했는데 저희가 추측을 해서 방송을 그렇게 막 했었잖아요. 아마도 그런 이유일 거다.

근데 우리가 추측을 할 게 아니라 사실 정부에서 명확하게 이런 것 때문에 조금만 미루겠다라고 말을 했으면 사실은 이거를 집 사라는 시그널로 일반인들이 받아들이는 분들이 좀 적었을 텐데 설명 없이 그냥 그렇게 발표를 하니까 이 기간 동안 집을 사야 되나 보다 이렇게 좀 확대해석한 부분은 있었던 것 같습니다.

추석 민심, 집값에 어떻게 반영될까?
김효선 위원 : 집 사라는 시그널이 정부에서 진짜로 그렇게 말했다고 생각하지는 않지만 어쨌든 두 달의 시간밖에 없다라는 그런 분위기는 굉장히 많이 확산돼서 급한 그런 전화를 저도 굉장히 많이 받았었고요. 지금 빨리 사야 되는 거 아니냐. 지금 분위기는 다시 대출이 될지 안 될지 얼마가 될지 안 될지 이게 하루 차이로도 크게 달라질 수 있다라는 보도들이 좀 많이 나오다 보니까, 지금은 좀 많이 조심스러워하는 분위기인 것 같아요.

또 우리가 2022년도 하반기에 경험이 있잖아요. 추석 지나면 또 급락하는 거 아니야 이렇게 또 패닉 상태에 빠지는 분들도 계셔서 당분간은 조금 조심할 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

손승욱 기자 : 마침 2022년 얘기해 주셨으니까, 추석이 계기가 돼서 집값이 크게 오르거나 떨어지는 경우가 있었죠. 이번 추석 이후는 어떻게 될 거라고 보십니까?

김효선 위원 : 이게 공교롭게도 과거에는 사실 그렇지 않았어요. 과거에는 오히려 봄이나 가을은 이사를 많이 하는 시기라서 추석 지나면 오히려 좀 거래가 많이 되고, 그런 분위기가 좀 컸는데 이게 2022년도부터는 계속 이런 상황인 것 같아요. 아무래도 주택에 영향을 미치는 많은 요인들 중에서 거시경제나 금리 같은 거시 변수가 집값에 가장 큰 영향을 미치는 시기다 보니까 이게 연초가 되면 좀 대출 규제가 풀리면서 거래량이 2분기, 3분기 지나면서 굉장히 많이 늘어났다가 그게 가계부채 급증 문제가 2분기쯤 나오면 3~4분기 때 가계대출을 옥죄면서 금리가 올라간다거나 이런 식으로 3년째 지속이 되고 있거든요.

그래서 올해는 그래서 금리 올리라는 얘기 아니었다라고 또 말씀하셔가지고 은행권별로 규제를 하고 있는 분위기이긴 한데 기준금리 인하가 10월 정도에 있을 수 있는 게 거의 확정시 되긴 했습니다만 대출금리가 기준금리랑 동반해서 인하될지는 아직 미지수잖아요.

지금 워낙에 격차가 또 조금 나고 있어서 기준금리가 내린다고 해서 바로 대출금리가 똑같이 내리지 않을 것 같거든요. 그래서 지금 하반기가 2022년도처럼 주택 가격이 급락하지는 않겠지만, 어쨌든 이게 둔화를 시키는 정도의 작용은 할 것 같습니다.

불안불안한 아파트 시장, 내 집 마련을 생각하고 있다면...
김효선 위원 : 제가 올해 초에는 사실 저가 매물이 눈에 띄게 괜찮은 것들이 많이 있어서 저가 매물 위주로 매입하면 좋겠다라고 말씀드렸었고 과열될 때는 조금 신중했으면 좋겠다라고 말씀드렸었어요. 가을쯤 되면 또 대출이 규제가 될 수도 있겠다라고.

근데 지금은 아까 말씀드린 것처럼 최근 들어서는 금융이나 이런 데서 조금 조심하긴 하지만 어쨌든 9월부터는 은행에서 모든 DSR 관리하고 있는 거거든요. 그러면 가계부채가 심각하잖아요. 지금 세계경제기구에서도 우리나라 가계부채를 지적할 정도로 굉장히 빠르게 급증을 한 부분은 있기 때문에, DSR들을 본인이 일단 관리를 해야 될 것 같아요.

그래서 대출이 어느 정도 있으신 분들은 대출을 더 받아서 집을 사려고 생각하시기보다는 일단 단기 대출이나 금리가 높은 것들, 만기가 빠른 대출 위주로 정리를 하면서 천천히 보시는 게 좋으실 것 같고요. 왜냐면 중고가 위주 아파트 아니면 사실 지금 많이 오르지도 않았습니다. 그래서 언제든지 기회가 있기 때문에 일단 부채를 좀 관리하시고 결정을 하시면 좋을 것 같고요.

대출보다는 자산 효력이 좀 크신 분들, 그래서 마용성이나 이런 데 살려고 그랬는데 아직 못 사신 분들도 저는 올해 연말은 조금 지켜보시고 매입을 시도해도 좋겠다는 생각이 듭니다. 왜냐하면 대출이 없으면 또 언제든지 기회가 있을 수 있는 거거든요. 그래서 지금 대출을 많이 안 받고 사도 된다는 분들은 오히려 좀 가격이 주춤했을 때 매입을 해도 되는 부분이라서 지금 어쨌든 우리나라 다른 게 다 안 좋은데 부동산만 계속해서, 그것도 6개 지역만 계속 호황을 갈 수는 없는 노릇이거든요. 그래서 이럴 때는 급하게 좀 가기보다는 좀 뒤로 물러나서 이런 불확실한 부분들을 어떻게 방향성이라도 가는지를 보신 다음에 움직이는 게 좋겠다라는 판단입니다.

추석 이후 집값 전망 "약보합으로 장기간 갈 듯"
손승욱 기자 : 그러면 마무리로 추석 이후 집값 전망 한번 부탁드리겠습니다.

김효선 위원 : 일단 최근 거래량도 7월에 급증을 했었고, 8월은 아마 더 크게 늘어났을 거라고 예상이 됩니다. 그렇지만 9월 이후부터는 거래량부터 조금 줄어들 수 있을 것 같고요. 거래량이 줄지만 그와 상관없이 강남 3구 이런 지역들은 또 분양이 또 하반기에 많이 몰려 있거든요. 그럼 분양을 받지 못하시는 분들이 또 구축들을 매입할 가능성이 있어서 당분간은 강남 3구는 상승세가 계속해서 지속될 수 있을 것 같고요.

그렇지 않은 지역들은 상승폭이 축소될 수 있을 것 같고, 또 반면에 계속해서 하락했던 지역들은 어떻게 생각하면 하향 안정화가 되고 있는 약보합 장세가 지속되고 있는 거거든요. 그런 장세가 올해까지 지속될 수는 있을 것 같아서 정부에서도 그렇게 되면 사실 많이 올라가는 지역이 우려되긴 하지만 나머지 지역들은 약보합으로 장기간 가고 있는 거거든요.

그래서 이럴 때 좀 여야 간에 합의를 꼭 필요로 하는 이런 것들은 합의를 하고 거시적인 방향성을 잡는 시기를 올해 하반기와 내년 상반기로 가졌으면 좋겠습니다. DSR은 효과가 당연히 있을 수 밖에 없을 것 같고요. DSR을 시작한 이후부터도 지금도 효과가 나온다고 생각하거든요. 만약에 DSR이 없었다면 이번 과열 현상들도 더 빠르게 전국적으로 확산이 됐을 거라고 생각이 됩니다. 근데 DSR 때문에 추가적인 대출이 안 나오는 부분이니까.

근데 그게 올해부터 내년 7월까지는 계속해서 강화가 될 거고, 금융위에서는 그럼에도 불구하고 부채가 올해도 계속 늘면 무슨 방법을 동원해서라도 더 강화하겠다라는 언급을 한 바 있어서 아마도 하반기에는 이런 부동산 경기보다도 가계부채 급증을 우려하는 부분에 더 포커싱을 맞춰서 정책을 펼칠 것 같아서, 지금도 영향을 미치지만 하반기에는 더 큰 영향을 미칠 수 있다라고 봅니다.

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