✏️ 뉴스쉽 네 줄 요약

· 부동산 시장을 위협하던 ‘경착륙 위기론’은 가고, ‘집값 바닥론’이 힘을 받고 있습니다.
· 이를 반영하듯 곳곳에서 신(新)고가 거래들이 쏟아져 나오고 있습니다만, 이 가운데에는 가격 상승기마다 나타나 거품을 부추기는 시세 조종용 허위 거래가 있을 수 있습니다.
· 문제는 정부의 각종 대책과 노력에도 불구하고 시세조종용 거래를 구분하기가 여전히 어렵다는 점입니다.
· 설령, 그 수가 적다고 해도 시세 조종을 목적으로 한 허위 거래는 거품을 초래하며 전세사기나 역전세와 같은 고질적인 문제점을 또다시 초래할 수 있습니다.

지난해 하반기부터 본격적으로 하락하던 아파트값이 최근 반등하고 있습니다. 서울, 그것도 강남권을 중심으로 나타나던 가격 회복세는 이제 수도권을 넘어 전국으로 확대되고 있습니다. 그렇다고 해서, 몇 년 전 우리가 경험했던 것처럼 자고 일어나면 또 집값이 오르던 상승세가 다시 반복되지는 않을 것이란 예상이 지배적입니다만, 최악의 국면을 지났다는 ‘집값 바닥론’이 시장 전반에 퍼져 다시금 소비 심리를 자극하고 있는 것도 사실입니다.

시장에 온기가 돌 때 불쏘시개처럼 시장을 자극하는 요소가 있습니다. 그건 바로, ‘신(新)고가 거래’입니다. 실제로, 부동산 호황기에 정점을 찍었던 거래 가격보다 더 비싼 값을 치르고 매매계약을 맺었다는 신고가 거래 소식들이 최근 뉴스를 통해 자주 소개되고 있습니다.

그렇다면, 최근 등장하는 신고가 거래는 시장의 미래를 남들보다 빠르게 읽고 예측해 지불한 합리적 가격이라고 봐야 할까요? 아니면 거품을 부추기며 내 집 마련의 꿈을 위협하는 시장의 망령쯤으로 이해해야 할까요? 정확한 판단을 위해서는 신고가 이면에 있는 시장의 현실을 먼저 파악할 필요가 있습니다.

중고가 더 비싼 시장
가까운 친구가 중고차를 구매하려는데, 신차보다 더 비싼 가격에 산다고 한다면 우리 모두는 뜯어말릴 것입니다. 왜냐하면 희소성을 갖고 있는 몇몇 모델을 제외하고는 대부분의 경우 중고차가 신차보다 더 비쌀 수 없기 때문입니다.

신차 가격이 중고차보다 당연히 더 비쌉니다. 그 이유는 자동차를 타면 탈수록 각종 부품이 마모되고, 이에 따른 기능 저하나 고장 우려가 커지기 때문입니다. 이를 경제 용어로 표현하면 ‘감가상각’입니다. 즉, 사용 기간에 따라 발생하는 가치 소모량을 측정(감가상각)해서 신차 값에서 빼야 중고차 가격이 되는 것입니다.

그런데, 이런 지극히 당연한 경제 논리를 무시하는 게 바로, 부동산 시장입니다. 가령, 최근 입주를 시작한 서울 서초구 반포동의 래미안원베일리는 분양 당시(2021년) 가격이 3.3㎡당 평균 5,600만 원을 넘어섰습니다. 역대 최고 수준으로 전용면적 59㎡ 아파트의 분양가는 14억 원대였습니다. 하지만, 바로 옆 아파트 단지에선 동일 면적 아파트가 26억 원이 넘는 가격에 거래됐습니다. 입주한 지 10년도 더 된 아파트였지만 곧 공급될 신축 아파트보다 10억 넘게 비쌌던 것입니다.

부동산 시장의 망령, ‘신고가 거래’
기업이 내놓는 신제품은 새로운 기능과 디자인을 시장에 선보이면서 가격 결정기능도 갖습니다. 그러나 부동산 시장에서는 신제품이 가격을 결정하지 않습니다. 실제로, 래미안원베일리의 분양 가격을 기준으로 인근 아파트를 사겠다는 사람도, 팔겠다는 사람도 없었으니 말입니다.

반면, 시장에서는 분양 당첨만 되면 인근 단지 거래가격과 비슷한 수준에 되팔아 10억 넘는 시세 차익을 볼 수 있다며 ‘로또 청약’이라 불렀습니다.

이런 로또 청약이 가능한 이유는 부동산 시장에서는 중고 제품들이 가격 결정 기능을 갖기 때문입니다. 시장 참여자들에게 가장 크게 영향을 미치는 건 신축 아파트[신제품]의 분양가가 아니라 비슷한 입지 조건과 면적을 가진 기존 아파트[중고]의 실거래 가격인 것입니다. 문제는 부동산 시장의 이런 특성을 역이용해 시장 가격을 교란시키는 게 가능하다는 점입니다.

지난 2021년 12월, 부산에서 전용면적 54㎡짜리 아파트를 소유하고 있던 법인이 소속 직원과 3억 4천만 원에 거래했다며 지자체에 신고했습니다. 3개월 전에 있었던 직전 거래보다 2천만 원이나 비싼 가격에 거래가 되며 당시 신고가를 기록했습니다. 물론, 이 거래는 가격 띄우기 목적의 허위 거래로 국토교통부 조사 결과 드러났습니다.

통상 집값의 일부를 먼저 계약금으로 내고, 나중에 나머지 대금(잔금)까지 치릅니다. 그렇게 돈을 다 주고 나면 법적으로 소유권을 이전받기 위한 등기 절차를 마무리합니다. 이렇게 해야 완전히 소유권이 바뀝니다. 하지만, 이들은 계약서만 쓰고 거래 신고를 했습니다. 그 이후에는 돈을 주고받는 일 없이 10개월이 지나 돌연 거래 해제 신고를 했습니다.

거래 해제 신고가 이뤄지면 국토교통부 실거래가 조회 시스템에 반영되고 시장 참여자들은 그제야 이런 사실을 알게 됩니다. 바꿔 말하면, 해제 전까지 시장 참여자들은 이 거래가 진짜 실거래라고 믿고 참고할 수밖에 없었습니다.

실제로, 3억 4천만 원에 이뤄진 신고가 거래 나온 이후 집을 팔려고 했던 사람도, 집을 사려했던 사람도 3억 4천만 원을 기준점으로 삼았습니다. 그 결과 몇 개월 뒤 동일한 가격(3억 4천만 원)에 다른 매물이 팔려나갔습니다. 신고가 거래 금액만큼 시장 시세가 오른 것입니다. 거래 해제와 함께 신고가 거래는 유령처럼 사라졌지만, 시장의 가격 체계는 왜곡됐습니다.

대책 : ‘찐 거래’를 알려줄게
모든 신고가 거래가 시장의 망령은 아닙니다. 그중에는 합리적인 의사결정을 거쳐 신고가를 지불한 ‘찐 거래’도 있습니다. 하지만, 시장참여자 입장에서는 망령인지 실재인지 알 도리가 없었습니다. 그래서 당국은 올해 1월 1일 이후 이뤄진 실거래 데이터를 제공할 때, 소유권 이전 등기까지 완료됐는지에 대한 정보를 추가로 제공하기로 했습니다.

등기를 마쳤다는 의미는 단순히 거래 신고만 한 것이 아니라 계약금과 잔금을 모두 치르고 해당 아파트에 대한 소유권 이전 절차를 모두 마쳤다는 뜻입니다. 때문에, 등기 완료 여부만 확인하면 이제 시장에서 망령에 속거나 망령을 쫓을 필요가 없다는 게 당국의 설명입니다.

미등기 거래 전수분석 : 망령은 여전하다
국토교통부가 제공하는 실거래가 조회 시스템에서 등기 정보가 함께 공개되기 시작한 건 지난 7월 25일부터입니다. SBS 데이터저널리즘팀 마부작침은 등기 정보 공개 직후 국토교통부로부터 올해 1월부터 7월 말까지의 전국 아파트 실거래 자료를 제공받아 분석했습니다.

분석의 첫 목표는 미등기 거래의 규모입니다. 물론, 7월 초에 아파트 매매 계약을 했다면 분석 시점인 7월 말에는 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않았을 수도 있습니다. 왜냐하면 계약일로부터 소유권 이전 등기까지 통상 4개월 정도 시간이 걸리기 때문입니다.

그래서 계약일로부터 4개월 이상 지났지만, 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않은 거래들을 추려봤습니다. 이를 위해서 분석 대상을 지난 1월부터 4월 사이에 이뤄진 아파트 매매 거래에 한정한 다음 이 거래들 가운데 거래 신고만 하고 계약일로부터 4개월이 지나도록 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않은 미등기 거래를 추려봤습니다. 분석 결과, 전체 거래 12만 4,940건 가운데 미등기 거래는 20,594건에 달했습니다.

실거래가와 함께 등기 여부도 공개하면서 국토교통부는 ‘집값 띄우기’를 막겠다고 각오를 다졌습니다. 하지만, 여전히 미등기 거래는 상당수가 시장에 남아 있습니다. 특히, 이들 미등기 거래의 평균 가격은 등기를 정상적으로 마친 일반 거래들보다 유의미하게 높게 나타났습니다.

미등기 거래가 시장에 여전히 많은 데다 정상 거래(등기 완료 거래)들보다 평균적으로 높은 가격을 형성하고 있다는 건 무슨 의미일까? 그건, ‘등기 정보 공개’라는 정부 대책에도 불구하고 계속해서 부동산 시장의 가격 체계가 위협받고 있음을 뜻합니다.

미꾸라지 한 마리가 시장을 흐린다
이번엔 거래 신고만 이뤄지고 4개월 이상 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않은 미등기 거래 가운데 시세 조종 의심 거래처럼 보이는 것들을 추가로 추려봤습니다. 판단 기준은 간단합니다. 동일 아파트, 동일 면적의 일반 거래(등기 완료 거래)보다 1억 원 넘게 비싸게 거래된 건들만 골라냈습니다. 그 결과, 지난 1월부터 4월까지 전국에서 총 189건의 시세 조종 의심 거래가 발견됐습니다.

수도권에서만 136건의 시세 조종 의심거래가 지난 4개월 동안 집중됐는데, 이들 거래는 소유권 이전 등기까지 마친 일반 거래보다 평균 2억 원이나 높게 가격이 형성됐습니다. 비수도권에선 53건의 시세 조종 의심거래가 나타났는데, 이들도 일반 거래에 비해 1억 5천만 원 높게 가격이 형성됐습니다.

물론 지금까지의 내용을 보고 크게 두 가지 의문을 제기할 수 있습니다. ① 신고가 거래가 아니라도 시장 가격에 영향을 미칠 수 있나?, ② 전체 거래량의 1%도 되지 않는 소수 거래가 시장 가격에 영향을 미칠 수 있나?

신고가 거래가 아니더라도 기존 거래가격보다 높다라면 충분히 시세에 영향을 미칩니다. 시세 조종 거래의 본질은 허위 거래 기록을 통해 직전 거래들보다 높은 가격에 거래가 이뤄진 것처럼 믿도록 만드는 것이기 때문입니다.

게다가 같은 단지의 아파트가 아니더라도 비슷한 입지를 공유하고 있다면 서로의 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 각 지역의 ‘대장 아파트’ 실거래 기록을 통해 인근 단지 시세를 헤아리는 것도 이런 이유에서입니다. 미꾸라지 한 마리가 강물을 흐리듯, 소수의 시세 조종 거래가 시장 가격을 왜곡시킬 수 있는 것입니다.

사람들은 절대 수에 관심이 있는 게 아니라 가격 차이 그리고 시장 변화에 의미를 둡니다. 딱 한 건이 거래됐다고 해도 시장이 변화할 것이라는 신호로 받아들이고, 거래된 한 건의 가격이 직전 거래보다 올랐다면 앞으로 가격이 오를 것이라는 신호로 받아들입니다.

게다가 한국 아파트는 매우 유사하게 표준화돼 있어서 한 건의 거래로 구 전체가 움직일 수 있습니다. 시세 조종 의심 거래량이 적다고 해서 영향이 크지 않을 것이라고 판단해서는 안 됩니다.

- 이광수 전 미래에셋 애널리스트

‘집값 바닥론’, 허상일까?
그렇다면, 최근 부동산 시장이 이제 바닥을 찍고 회복세에 접어들었다는 ‘집값 바닥론’은 시세 조종 의심 거래가 만들어낸 허상일까요? 전문가들은 ‘시세 조종’ 거래로도 시장의 흐름을 바꿀 수는 없다고 단언합니다. 하락하는 집값을 오르는 것처럼 만들 수는 없는 것입니다. 다만, 더디게 회복하고 있는 시장을 급격히 반등하는 것처럼은 만들 수 있다고 경고합니다.

특히, 시장이 정말 반등하는 것인지를 모두가 반신반의하며 지켜보고 있을 때 직전 거래보다 더 비싼 ‘가격 띄우기용’ 계약이 등장한다면, 시장에서는 실제 회복속도보다 더 빠르게 시장이 반등하고 있다고 착각할 수 있습니다. 이처럼 시장이 상승장에 접어들 때 시세 조종 거래들은 모습을 드러내며 진폭을 더 키웁니다.

실제로, 국토교통부는 지난 2020년부터 올해까지 약 3년 동안 이뤄진 아파트 거래 가운데 신고가 거래 신고를 하고 나중에 시간이 지나 해제한 거래나 특정인이 반복해서 신고가 거래 후 해제한 거래 등 1,086건을 대상으로 직접 조사를 진행했습니다. 그 결과 모두 32건이 시세 조종 의심 거래로 적발됐는데, 대부분은 아파트 가격 급상승기였던 지난 2021년 말부터 2022년 말 사이에 집중돼 있었습니다.

급매물이 나와도 팔리지 않는 하락장에서는 시세 조종 목적의 허위 거래는 나타나지도 않고, 설령 나타난다고 해도 큰 관심을 받지 못합니다. 하지만, 오랜 하락장을 지나 시장이 상승장에 들어설 때는 이야기가 달라집니다. 시장 회복의 시그널로 받아들여져 여기저기서 추격 매수에 나선다면 시장은 본래의 상승 동력보다 더 크게 힘을 받아 과열될 수밖에 없고, 이는 곧 부동산 시장의 거품으로 이어집니다.

가격 상승기에 시세 조종 거래로 상승폭을 키운다면, 향후에 인위적으로 올린 만큼 하락폭이 더 커질 수 있습니다. 지난 2021년에 급격하게 올랐던 부동산 시장 가격이 1년 만에 거품이 꺼지면서 경착륙 위기론과 역전세 위험을 초래한 것도 무관하지 않습니다. 그 결과 불확실성은 커지고 그로 인한 피해는 정말 집을 필요로 하는 무주택 실수요자에게 돌아갑니다.

- 이광수 전 미래에셋 애널리스트

다시 울려 퍼지는 거품의 전주곡
모든 신고가 거래가 시세 조종 목적의 허위 거래는 아닙니다. 상당수는 소유권 이전 등기까지 마친 정상 거래일 확률이 높습니다. 문제는 그 가운데서 일부라도 허위 거래가 나타난다면 시장 참여자들은 진위를 알 수 없는 상황에서 허위 거래 기록을 기준점으로 삼을 수밖에 없고, 이는 곧 가격 왜곡과 거품으로 이어질 수 있다는 점입니다.

특히, 요즘처럼 시장이 바닥을 찍고 반등하려는 순간, 시세 조종 목적의 허위 거래들은 다시 시장에 모습을 드러내며 시장을 위협할 수 있습니다. 이를 제대로 막아내지 못할 경우 우리는 똑같은 과오를 범할 수 있습니다. 만연한 거품은 바지사장을 앞세운 전세사기 같은 또 다른 민생 범죄를 낳을 수 있고, 거품이 꺼지면 역전세와 주거 불안이라는 문제에 또 직면해야 하는 것입니다.

우리나라 부동산 시장에서 가장 중요한 데이터는 바로 실거래 가격입니다. 하지만, 그 데이터의 신뢰가 무너지고 있습니다. 이를 방관하다면 시장은 난장판이 될 것입니다. 따라서 시세 조종과 같이 시장을 왜곡시켜 이득을 취하려는 행위에 대한 감독 수단과 처벌 수위를 적어도 주식시장과 같은 수준으로 강화해야 합니다.

- 이광수 전 미래에셋 애널리스트

디자인 : 박수민

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