성장에는 힘이 필요합니다. 흔들리지 않을 힘, 더 높이 뻗어나갈 힘. 들을수록 똑똑해지는 지식뉴스 "교양이를 부탁해"는 최고의 스프 컨트리뷰터들과 함께 성장하는 교양인이 되는 힘을 채워드립니다.

📑 교양이 노트
- 전셋값이 오른 3가지 이유
- "서울은 오픈 마켓, 대기 수요 많다"
- "직주 근접은 불변"
- 저출산으로 집값 떨어질까?

사실 전세 가격이 오르기 시작한 거는 작년 초예요. 2023년 1월부터 오르기 시작을 했어요. 그러니까 거의 52주째 상승이고. 그런데 사람들이 늦게 체감한 겁니다. 왜냐하면 부동산의 특징이 뭐냐 하면 항상 시차를 갖고 체감을 해요. 사실 전세는 항상 인플레이션 헤지예요. 항상 인플레이션 헤지. 전세가가 유일하게 떨어졌던 적이 2022년이에요. 나머지 기간에서 전세가 떨어진 적이 없었어요. 그 얘기는 뭐냐 하면 이거는 인플레이션만큼 계속 오른다는 얘기예요. 다만 여기서 무서운 건 뭐냐 하면 이게 인플레이션보다 더 급등할 것인가에 대한 부분이에요. 근데 그게 작년부터 현재까지 그렇게 나왔어요.

인플레이션보다 더 오른다. 그거는 일반인들 소득보다 빨리 오른다는 얘기인데 만약에 그렇게 된다면 가처분소득도 적어지면서 사람들이 소비 안 하겠죠. 경기에도 굉장히 안 좋을 것이고. 그러면 디벨로퍼가 어떤 생각을 하냐면 안 지어요. 안 짓는다고요. 공간 시장에서 물건 자체가 줄어든 거예요. 물건 자체가 줄어든다고 하면 소득에 상관없이 그때부터 경쟁 입찰에 들어가요 사람들이. 그래서 올라갈 수가 있는 거예요. 그래서 지금 전세 가격이 오를 가능성이 굉장히 높아져요. 그래서 향후에 입주 물량까지 봤을 때는 전세 가격이 하락된다는 거를 기대하기에는 힘들 것 같다는 생각이 좀 들어요.

그러니까 전세 가격 상승이 매매 가격 상승을 이끄는 거는 뭐 시기의 문제지 반드시 일어날 거예요. 사실 이게 갭투자잖아요, 그렇죠? 갭투자가 2010년대 후반에만 일어났던 건 아니에요. 갭투자는 항상 있었어요. 전세가 존재하는 한 갭투자는 항상 있어요. 갭투자는 1970년대도 있었고 1990년대, 2000년대 다 있었기 때문에 이거는 전세 가격하고 매매 가격하고 거의 붙는 순간 무시무시한 퍼펙트 스톰이 일어날 수 있어요. 그게 무서운 거라고요.

전셋값이 계속 오를 수밖에 없는 이유
지금 현시점에 전세가 오른 건 크게 세 가지 이유 같아요. 첫 번째는 인플레이션. 그러니까 인플레이션이 오면 무조건 나타나는 게 월세 폭등이에요. 그거는 이제 우리나라뿐만 아니라 2022년, 2023년에 인플레이션이 크게 왔을 때 보면 글로벌 모든 도시들에서 일어나는 게 월세 폭등이었습니다. 그리고 전세는 월세의 대체재니까 같이 오르는 거예요. 그러니까 물가 상승이라는 게 보면 예를 들어서 건설 자재 같은 것들이 상승하는 거잖아요. 그럼 건설 자재 값이 상승한다는 거는 신규 아파트 값 자체를 높이는 거죠. 거기서 받아야 되는 임대료라는 것들이 올라갈 수밖에 없어요. 수익률 때문에.

예를 들어서 우리가 한 3% 수익률을 봐본다고 하면 아파트 가격이 10억일 때는 연세가 3천이에요. 근데 이게 20억이 되는 순간 연세가 6천으로 되는 겁니다. 근데 이런 신축 주택의 아파트가 올라간다고 하면 구축 아파트들도 기본적으로 같이 올라갈 수밖에 없어요. 왜냐하면 신축이 가격이 너무 비싸기 때문에 이 가격에 못 들어가니까 아예 구축으로 가버리는 거예요. 따라서 매매 가격 자체는 인플레이션이 오면 신축이 오르기 때문에 구축 아파트 가격도 같이 올라갈 수밖에 없는 거예요. 이런 말씀하기 좀 그런데, 인플레이션이 온다고 했을 때 가장 좋은 투자처라고 할 수 있는 거 부동산이에요. 사실은 부동산을 꺾을 수가 없어요. 인플레이션이 오면. 그래서 우리가 인플레이션을 못 잡았다는 게 커요. 정책 당국은 잡았다고 얘기하지만 사실은요. 못 잡았어요. 그 누구도 지금 고물가를 안 느끼는 사람이 없어요. 인플레이션이 왔어요. 그건 팩트입니다.

두 번째는, 이건 정책 실패인데, PF 사태를 우리가 연장시킨 게 너무너무 커요. 토지 시장에서 예를 들어서 강남권 서울에 있는 PF들은 대부분이 오피스텔, 고급 오피스텔 나온 것들이거든요. 그럼 그게 붕괴된다고 해도 서울은 붕괴가 안 돼요. 한 20~30% 디스카운트되면 다 팔려요. 그러면 그렇게 팔렸다고 했을 때 토지 가격이 20~30% 떨어졌을 거기 때문에 그땐 사람들이 개발에 들어갔을 거라고요. 근데 PF가 안 터지니까 토지 가격이 안 떨어져 버린 거예요. 그래서 공급이 아예 안 일어났어요. 그러니까 그거는 2022년, 2023년에 터뜨렸어야 될 게 안 터뜨리니까 우리가 3~4년 후라고 볼 수 있는 2026년, 2027년의 공급이 아예 안 일어난 거라고요.

그러니까 우선 공급 부족이 온다고 했을 때 전세부터 영향을 받고 매매는 약간 뒤로 시차를 주고 나타나는 현상은 뭐냐 하면 전세하고 매매를 봤을 때 예를 들어서 매매가 10억이라고 하면 전세가 한 5억이잖아요. 그러니까 이게 둘 다 금융 상품이기 때문에 5억을 파이낸스하고 10억을 파이낸스하는 거는 얘기가 다른 거예요. 그리고 이제 신규 주택이 나온다고 하자고요. 그럼 신축 프리미엄이라는 게 존재를 해요. 많은 사람이 신축에 살고 싶어 하니까 내가 거기서 매매로 들어가서 살아야 될지 아니면 임차를 들어가서 살지에 대해서 그 관계에서 맨 처음에 들어가는 그 비용 자체가 다르다고 하면, 작다고 하면 우선 거기로 들어가는 거죠. 그다음에 본인이 매매 시장으로 가든지 그건 그다음 단계고.

세 번째는 빌라포비아죠. 빌라가 지금 전세 사기의 대상이 돼버렸으니까 빌라에 있는 분들이 일부가 상위재인 아파트로 가는데 매매 시장이 아니고 전세 시장으로 간 거죠. 그 부분은 노원구라든지 아니면 강북구에 있는 데서 좀 잡혀요. 그러니까 빌라포비아는 사실 이게 전세 사기랑 관련이 있잖아요. 그러니까 본인들의 피같이 모은 전세금을 지금 날리는 상황이니까. 그리고 우리가 서울을 본다고 하면 아파트하고 빌라가 비중이 50대 50이에요. 그러니까 빌라가 절대 작은 규모가 아닌 거예요. 그런데 빌라라는 상품에 사람들이 전세로 들어가는 것에 대해서 굉장히 불안해하니까 지금 나타나는 트렌드는 빌라에서 과거에는 한 전세가 2, 월세가 1 정도의 거래량이었는데, 지금은 월세가 전세보다 많아졌다는 거예요. 그러니까 즉, 빌라포비아가 나타나고 있는 거예요.

서울 구로구 공인중개사 (SBS뉴스, 2024년 1월 28일)
"깡통 전세로 빌라에서 전세가 못 나갔잖아요. 못 나가니까 아파트에 사람들이 몰렸었어요."

근데 이 월세가 나타난다고 했을 때 이 월세를 만약에 우리가 파이낸스를 해가지고 전세 상품을 받을 수 있다고 하면 어떤 생각을 할 수 있냐면 빌라에서 문제가 생기기 때문에 더 나은 상위재인 아파트로 가려는 생각을 할 수 있는 것도 있고. 이게 월세가 상승했기 때문에 그 월세 가격을 파이낸스로 돌려서 그만큼의 전세 가격으로 내가 아파트로 가려는 생각을 할 수도 있는 거예요. 이 세 가지 요인이라고 볼 수 있을 것 같아요.

서울 부동산은 계속 오를까 ①
"서울은 오픈마켓, 대기 수요가 많아"
서울의 주택 총량 자체는 비슷하죠. 총량 자체는 비슷한데 다만 매년 공급돼 오던 아파트들이 있어요. 그 얘기는 뭐냐 하면 매년 멸실된 부분들도 있는 거예요. 멸실된 부분도 생각을 해야 돼요. 그다음에 소득 수준이 우리나라는 그래도 지속적으로 상승을 했기 때문에 만약에 소득이 안 좋아지고 사람까지 다른 지역으로 이동을 해서 주택 수요 자체가 줄어든다고 하면 어쩔 수 없지만 서울은 소득이 좀 올랐고요. 서울뿐만 아니고 주변에 경기도에는 대기 수요가 있기 때문에 (서울은) 수요가 항상 있다고 봐야 돼요.

서울 마포구 공인중개사 (SBS뉴스)
"적당한 가격에 내놓으셨던 분들은 다 보류시켰습니다. 전셋값도 조금씩 오르고 매매가도 저가들이 다 빠졌으니까."

그러니까 서울하고 기타 다른 광역시하고 비교를 해서는 안 돼요. 다른 차원의 얘기입니다, 이건. 그러니까 서울이 만약에 싸진 것 같다, 자기들이 봤을 때. 물론 경기도보다 서울이 전세 가격 수준 자체는 비싸지만 이게 싸진다고 했을 때, 그리고 주변의 어메니티 같은 것들이 자기가 봤을 때 그걸 상쇄한다고 하면 경기도에 있는 사람들도 충분히 서울로 들어올 수가 있어요. 예를 들어서 직주 근접 같은 거. 경기도 신도시에 있는데 광화문까지 거리가 1시간인데, 은평구라든지 노원구, 상대적으로 서울에서 고가 아파트 지역은 아니지만 전세 가격이 어느 정도 떨어졌다고 했을 때 충분히 여기로 올 수 있는 거죠.

그리고 특히 공급이 거기 된다고 하면 전세 가격이 더 떨어질 수 있는 거니까 그걸로 올 수 있는 유인이 생기죠. 그래서 이게 초기에는 공급을 많이 한다고 했을 때 서울 지역에 전세 가격이 일정 부분 떨어지는 건 맞겠습니다마는 서울은 이 클로스드 마켓이 아니고 오픈 마켓이기 때문에 외부에서 들어오는 것도 우리가 고민을 해야 돼요. 그렇게 한다면 계속 전세 가격이 떨어질 것이다, 그렇게 볼 수는 없어요.

그리고 정부에서 19만 호 정도를 과소 발표했다고 하고 그중에서 서울에서 1만 5천 채 정도를 과소 발표했다고 하는데, 이걸 우리가 2가지 측면에서 나눠봐야 될 것 같아요. 하나는 이게 유형이 아파트냐 아니면 비아파트냐. 지금 이슈가 되는 부분들은 사실 아파트 물량 부족이에요. 서울은 지난 10년간 평균 한 해 3만 4천 채 정도가 공급이 돼야 되는데 올해도 1만 7천 채 정도 공급되기 때문에 역대 평균에 비해서 낮은 입주 물량 수준입니다. 근데 (국토부가 누락한 서울 주택 공급) 1만 5천 채 중에서 아파트 물량을 얼만큼 과소 추정했다는 얘기가 없기 때문에 그 부분에 대한 설명이 없으면 사실 여전히 서울 같은 경우에는 아파트가 예년에 비해서 턱없이 입주 물량이 부족한 거예요. 그건 팩트고, 근데 여기서 더 문제가 되는 부분은 뭐냐면 지방 부동산인데 거의 대부분의 광역시에서 작년 올해 또는 내년에 한 번씩의 공급 충격이 있어요.

예를 들어서 인천 같은 경우에도 작년하고 재작년에 물량이 엄청나게 나왔고 대구는 말할 것도 없기 때문에 여기서 물량이 과소 추정됐다는 부분은 뭐냐 하면 앞으로 나올 입주 물량이 더 크다는 거예요. 즉, 지방 같은 경우에는 지금도 미분양이고 공급이 많아서 문제인데 더 공급이 많은 걸로 나오기 때문에 여전히 주택 시장이 공급 충격에 의해서 안 좋습니다. 서울 같은 경우에는 1만 5천 채가 일부 아파트 물량을 뺐다고 하더라도 역시 실제로 공급되는 아파트 물량 자체가 적기 때문에 서울은 입주 물량 부족이 되는 거죠. 따라서 이 양쪽 시장, 서울과 비서울에 미치는 영향은 전혀 다른 거예요. 근데 이 부분은 솔직히 정책 당국자의 굉장히 큰 실책이죠.

서울 부동산은 계속 오를까 ②
"직주 근접은 불변"
사실 이 도시경제학이나 부동산경제학에서 맨 처음에 이론을 만들었을 때 처음에 나오는 게 그 직장까지의 거리예요. 직장까지의 거리가 멀어질수록 가격이 떨어지는 것 그게 하나의 가장 기초가 되는 원칙이에요. 그런 원칙하고 다른 요인들 예를 들어서 그 지역의 학군이라든지 또는 그 지역의 교통 측면에서의 어떤 접근성 그리고 어떤 생활 편의시설 같은 것들을 놓고서 우리가 모델링을 하는데, 제가 봤을 때는 우선은 학군의 수요라는 게 과거보다 좀 떨어졌고요. 학군이라는 요인의 어떤 중요성이. 그리고 서울 같은 경우에는 일반적으로 어떤 생활 환경 같은 것들이 물론 아주 강남 특이한 지역 빼고는 거의 다 비슷해요. 스타벅스가 어디를 가나 있잖아요.

과거에는 그렇지 않았는데 그렇다고 본다고 했을 때 유독 차이 나는 부분은 여전히 직주 근접이에요. 그래서 이 직주 근접 팩터가 아마 가장 큰 영향을 미칠 것 같고. 그리고 제가 봤을 때는 그게 나타나는 게 2호선 안과 2호선 밖의 가격의 차등성이예요. 2010년도를 봤을 때 마포구의 주택 가격 상승률하고 일산을 보면 일산이 더 높았어요, 조금씩. 근데 마포구가 2015년~ 2016년을 기점으로 해서 상승 폭이, 그러니까 가격 자체는 마포가 더 높습니다, 상승률입니다, 상승률로 봤을 때 일산을 압도해요. 그러면 그 시점이 뭐냐 하면은 마래푸(마포 래미안 푸르지오)를 비롯한 마포구 자체가 신규 아파트 거대 단지로 바뀌면서 중산층 타운화된 거예요. 그 마포 마래푸를 비롯한 말씀하신 그 지역이 정확하게 여의도하고요 그다음에 광화문하고 홍대, 합정의 정가운데예요. 직주 근접으로서 굉장히 위치가 좋은 거예요.

남기량ㅣ서울 마포구 공인중개사 (SBS뉴스, 2024년 1월 28일)
"매매보다는 전세 위주로 많이 찾고요. 신혼부부라든가 이동하시는 분들이 찾으러 오셔도 오는 사람은 많은데 매물이 거의 없어요."

아까 말씀드린 것처럼 직주 근접이 굉장히 중요하다고 봤잖아요. 강남 자체는 우선 직주 근접도 돼요. 테헤란의 어마어마한 오피스 군락지가 있고요. 그리고 여기가 중산층 타운은 이미 브랜드화가 돼 있고 어메니티가 그렇게 형성이 됐기 때문에 우리가 그걸 무시할 수는 없어요. 다만 서울 안에 보면 업무지구가 계속 생겨요.

해방 이후부터 있었던 광화문 업무지구가 있었고요. 1960년대에 증권거래소가 여의도로 오면서 여의도가 업무지구가 되고 강남이 만들어지기 시작한 1980년대부터 계속 강남은 업무지구가 성장을 했어요. 이 큰 3개가 있고. 그다음에 상암 같은 경우에도 2010년, 2000년 이후에 만들어졌죠. 그리고 구로 가산도 존재를 하고 홍대 합정도 굉장히 큰 미디어 클러스터고, 성수동 같은 경우에도 소셜 벤처 클러스터예요. 서울에 이렇게 굉장히 많은 업무지구가 존재를 해요. 그 업무지구 주변은 사실은 그 시기의 문제지 어떤 기간을 보고 누적 상승률을 보면 굉장히 따라갈 확률이 높아요.

Q. 지금과 같은 상황이 계속된다면 지방과 서울 그리고 수도권과의 양극화가 조금 심화될까요?

그 가능성이 굉장히 높죠. 그리고 사실은 우리가 2010년 이후에 데이터를 보면 지방 아파트의 움직임하고 서울 아파트의 움직임이 완전히 차별적이에요. 그리고 사실 수도권만 본다고 했을 때도 서울하고 그러니까 경기도죠. 경기도 일부 신도시를 빼면 경기도는 2019년 이전까지 가격이 안 올랐어요. 서울은 2016년부터 쭉 올라갔잖아요. 경기도는 2016년부터 19년까지 가격이 안 올랐어요. 오른 거는 코로나 되면서 0.5% 기준금리 되니까 다 같이 올라간 거예요. 근데 이 금융 상황이 정리가 되면 2010년도에 우리가 그걸 봤어요. 사실은 경기도는 안 오르는 거. 왜냐하면 주변에 워낙 공급을 할 수 있기 때문에 따라서 수도권 안에서도 서울하고 다른 지역들이 차별적으로 움직이는 게 나타날 거예요.

"한국은 소멸 위기"
초저출산에도 집값은 계속 오를까
Q. 심각한 저출산 문제를 안고 있는데 앞으로 인구가 줄어들면 수요도 줄어드니까 자연스럽게 인구 변화에 따른 가격 조정도 있지 않을까요? 아무리 서울, 경기도라고 하더라도 절대적인 인구가 줄면 가격 조정도 이루어지지 않을지 궁금합니다.

지금 제가 봤을 때는 서울하고 광역시, 기타 광역시는 굉장히 구분해서 봐야 될 것 같아요. 예를 들어서 지금 인천만 하더라도 매매 가격이 굉장히 많이 떨어지고 있어요. 인천은 첫 번째 공급 폭탄이 있었고 그리고 인천이 상대적으로 다른 광역시에 비해서 경제적인 백그라운드도 좋아요. 그럼에도 그런 일이 나타나고 있는데, 대구라든지 부산 같은 경우를 보면, 사실 예를 들어서 2010년대에 울산을 보자고요, 울산이 1910년대 중후반에 조선업 황폐해지면서 가격이 어마어마하게 떨어졌어요. 2016년부터 18년까지 2018년의 가격대는 2010년대 초반의 가격대하고 비슷할 만큼 떨어졌었어요. 경남하고 울산 같은 경우에는. 따라서 지역 경제가 안 좋아졌을 때 부동산 시장이 휘청이는 건 거기서 보여주는 거고 부산 같은 경우에는 지금 사실 김해나 이런 쪽으로 많이 인구가 빠지고 있거든요. 그러면 수요 측면에서 부산이 획기적인 어떤 경제 혁신이 없다고 하면 아마 그 흐름 자체를 우리가 되돌리기는 힘들 거예요.

근데 서울은 그렇지는 않잖아요. 서울이 갖고 있는 어떤 경제적 모멘텀을 대체할 대도시가 없어요. 문제는 경제라는 게 하나의 클러스터 공간적으로 클러스터 돼 있기 때문에 이거 자체를 옮기는 게 굉장히 힘들어요. 따라서 서울하고 지방 광역시는 좀 완전히 구분해서 봐야 될 것 같아요. 그래서 정책 당국자도 이 부분에 대해서 정책을 따로 펼쳐야 되는 겁니다.

홍석철ㅣ전 저출산고령사회위원회 상임위원
"필요한 정책, 수요 높은 것이 바로 일 가정 양립의 강화라고 결론 내리게 됐습니다."

저출산이 문제가 되는 부분은 당연히 지방이 심각하게 문제가 되죠. 근데 서울도 사실 저출산이 제일 안 좋아요. 서울이 한 0.5인가 그래요. 근데 서울에 저출산에 문제가 있다고 하더라도 SBS건 다른 회사에서 인턴 구하는 데 문제가 있냐고요. 없어요. 이게 되게 웃긴 건데 전체적으로 저출산이고 상황이 안 좋은데 그 상황이 안 좋다고 하면 제일 좋은 도시로 몰려요.

(다음 편에서 계속됩니다.)

에디터 : DAVID 콘텐츠디자인 : 옥지수, 박수민 인턴 : 권도인

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