올해 2월 국회에서 열린 깡통전세주택 공공매입 추진 토론회에서 한 청년이 물었습니다. "집이 경공매로 넘어가면서 세입자들이 거리로 쫓겨나고 있습니다. 정부가 경공매 대책을 마련해야 하는 것 아닌가요?" 정부의 대답은 이랬습니다. "현행 제도로는 중단시킬 수 있는 방법이 없습니다." 방법이 없다는 말을 되풀이하던 정부 담당자에게 그 청년은 더는 되묻지 않았습니다.

그로부터 일주일이 흐른 날, 그 청년은 '정부 대책이 실망스럽다. 더는 버티기 힘들다. 저의 이런 결정으로 이 문제를 해결했으면 좋겠다'는 유서를 남기고 숨졌습니다. 그 후에도 두 명의 청년이 세상을 등진 뒤에야 대통령은 경공매 중단을 지시했습니다.

전세사기 특별법 6개월... 피해 인정 9천 명 "여전히 악몽 속에 살아"

2023년 6월 1일 제정된 전세사기 피해 지원을 위한 특별법은 이런 피해자들의 절박한 목소리를 바탕으로 만들어졌습니다. 현재까지 인정된 피해자는 9천 명 안팎, 올해 말이면 1만 명에 달할 것으로 예상됩니다. 인정받은 피해자의 71.4%가 이제 사회에 갓 발을 뗀 20~30대였습니다.

특별법 시행 6개월 만에 피해자로 인정받은 사람이 9천 명에 달한다는 사실은 이 문제가 역대 정부가 함께 만들어 낸 사회적 재난이라는 걸 보여줍니다. 피해자 1명이 1인 가구라면 9천 가구, 2~3인 가구라고 보면 전세사기로 고통받는 사람들의 규모는 훌쩍 커집니다. 등기의 공신력 부재, 임대인-임차인 간 정보 비대칭, 불합리한 채권 우선순위, 국가가 공인한 공인중개사의 책임 부재가 한데 모여 전세사기는 판을 키웠지만, 정부는 여전히 피해 예방에 사실상 손을 놓고 있습니다. 더 큰 문제는 피해자로 인정받은 다음에도 제대로 된 구제를 받기 어렵다는 겁니다. 지금의 특별법은 '빚에 빚을 더하라'는 식이어서 보증금 피해를 입은 피해자에게 실질적인 구제책이 되지 못한다는 비판이 많습니다.

LH 피해 주택 매입 0건.. '반쪽짜리 특별법' 보완은?
전세사기 특별법은 만들어질 때부터 '반쪽짜리 법률'이라는 비판이 많았습니다. 피해자들의 핵심 요구였던 공공의 보증금 반환 채권 매입을 통한 '선 구제 후 회수' 방안에 대해선 검토조차 할 수 없다는 입장을 유지하고 있습니다.

여야는 법을 만들 당시부터 6개월마다 점검과 추가 보완을 약속했습니다. 다음 달 1일이면 약속한 6개월이 다가오지만 국토부와 정부는 아직 별다른 후속 입법 계획을 발표하지 않고 있습니다.

스스로 목숨을 끊은 피해자가 속출할 때는 전세사기를 '사회적 재난'으로 규정했지만, 여전히 '사인 간의 거래'로 치부하는 정부의 인식이 고스란히 반영된 결과입니다. 그나마 반쪽짜리 특별법의 핵심 구제방안이었던 LH의 피해 주택 매입 및 임대주택전환 역시 한 건도 이뤄지지 않은 걸로 나타났습니다.

'피해자 요건 개선' 필요, '사기 의도 요건' 보완해야
특별법에 대한 개정 요구는 이런 방향으로 정리됩니다. 우선 피해자 요건 개선이 필요하다는 의견이 많습니다. 전세사기 피해를 당했더라도 피해를 증명하는 단계가 너무 까다롭다는 거죠. 보증금 요건을 없애거나 5억 이상으로 상향하고, 전세사기 의도를 피해자들이 입증하기가 어려운 만큼 사기 의도 요건도 삭제가 필요하다는 주장입니다. 사각지대로 몰려있는 신탁사기 피해자 등 보다 폭넓은 피해 인정이 필요하다는 지적도 나옵니다.

피해자들에 대한 구제 방안은 어떻게 손봐야 할까요? 기존 특별법이 대부분 금융 지원에 초점이 맞춰져 있지만 이마저도 조건이 까다로워 받기가 어렵다고 피해자들은 입을 모읍니다. 대표적으로 주택도시기금의 '전세사기 피해자 전용' 디딤돌 대출의 경우 8가지 조건을 모두 충족해야 하고 지역별 최우선 변제금을 제외한 금액만큼만 대출되는 등 한계가 명확합니다.

전세사기 피해자들 중에서 비주거용 오피스텔 등 준주택, 불법건축물에 거주하는 이들은 전혀 혜택을 받지 못하는 것도 문제입니다. 무엇보다 현재의 피해 구제책이 보증금 회수보다 대출에 의존하고 있어서 이중 삼중의 고통인 상황인 것이죠.

"선순위 부실채권, 공공이 매입해야"... 향후 자금 회수도 가능

임재만 세종대 교수는 금융기관 선순위 부실채권과 임차인 보증금 반환 채권 매입을 통해 피해자를 구제하는 방안을 제안했습니다. 주로 금융기관이 보유하고 있는 선순위 부실채권을 공공기관인 캠코가 할인 매입해 경매권 실행만 유보해도 해당 주택의 임차인이 계속 지원할 수 있다는 것이지요. 보증금 반환 채권 역시 캠코나 허그가 매입해 경매권 실행을 일정기간 유예해 주면 임차인이 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 지원할 수 있습니다.

금융기관의 선순위 부실채권 할인 매입 방식은 정부의 재정이 추가로 소요되는 방안이 아니라는 것도 중요한 쟁점입니다. '사인 간의 거래'에 정부 재정을 투입할 수 없다는 논리를 반박할 수 있는 것이지요. 금융기관 부실채권을 정리하는 전문기관인 캠코가 부실채권 인수에 필요한 자금과 경비는 이후 경매를 통해 전액 회수할 수 있기 때문입니다. 무엇보다 공공의 이러한 노력으로 경매권 실행을 유예하면 피해임차인의 주거 안정 도모 효과가 큽니다.

전세사기 피해자들은 '법이 보호해 줄 거라 믿었는데 왜 이런 고통을 겪어야 하냐'고 묻고 있습니다. 임차인의 주거권과 재산권을 보호하지 못하는 법, 한 임대인이 세입자 보증금으로 집 수백 채를 소유할 수 있었던 제도, 이들을 믿고 대출을 실행해 준 은행, 이런 집을 안심하고 살 수 있다며 소개한 국가가 공인한 공인중개사…. 대규모 세입자가 거리로 내몰리는 불행한 역사는 2023년 대한민국에서 다시 반복되고 있습니다.

참고 자료 : 한국도시연구소, <전세사기 깡통전세 피해가구 실태 조사> 자료집, 전세사기 깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회, <전세사기특별법 개정안 설명> 자료집

디자인 : 김정연

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