▶ [현장탐사④] 피 같은 분양 대금으로 내연녀 생활비·주식 투자

건설사 회장 오 모 씨의 재판에서는 앞서 소개한 횡령·배임과 함께 사기 혐의에 대해서도 검찰과 피고인 측이 팽팽히 맞붙었습니다.

분양사기를 막기 위해 신탁사가 관리하도록 정해진 분양 대금을 '선납하면 할인해 준다'며 시행사가 받아 간 것을 사기로 볼지 여부입니다. 이는 다른 지역 오피스텔의 수분양자들은 수사기관이 범죄가 되지 않는다며 불기소처분을 내린 혐의입니다.

오 씨 측 역시 "타 현장에서도 수분양자들로부터 잔금을 선납받은 사실이 있지만, 수사기관은 타 현장의 잔금 선납에 대해서는 불기소 또는 불송치 결정을 하였다."고 주장했습니다. 그러면서 선납 받은 자금은 모두 공사비로 썼다고 주장했습니다. 그런데도 공사가 늦어진 건 다른 현장에서 공사비를 받지 못하거나 원자재 값이 올라서, 특히 오 씨가 지난 2021년 구속됐기 때문이라고 주장했습니다.

반면, 대구지검은 공소장에서 "건설사 측은 수분양자들인 피해자들로부터 분양 대금을 선납받더라도 기존 차입금 이자를 변제하거나 그룹 타 계열사의 자금으로 전용할 계획이었을 뿐, 정해진 준공 기일까지 오피스텔을 완공할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 '예정된 기일까지 오피스텔을 준공할 수 있다.'는 취지로 거짓말했다."라고 설명했습니다.

재판부는 검찰의 손을 들어줬습니다. 오 씨 측과 건설사가 분양 대금을 받아 다른 현장에서 쓰면 준공이 늦어질 것을 알 수 있었는데도, 다른 공사 현장에서 쓰려고 분양대금을 가로챘다는 겁니다.

재판부가 확인한 핵심적인 사실은 이 오피스텔의 수분양자들로부터 받아 챙긴 돈을 대부분 같은 그룹의 다른 계열사로 보내 썼다는 겁니다. 이 돈은 같은 브랜드의 부산, 울산, 경남 양산의 오피스텔 공사 대금으로 쓰이기도 했지만 배우자 등에게 허위 급여를 지급하는 데 쓰이기도 했습니다.

피고인은 수분양자들에게 자금 사정으로 인한 공사 중단 문제를 숨기고 잔금을 지급받기도 하였다. 일부 수분양자로부터는 잔금뿐만 아니라 중도금까지 선납받으면서 다시 해당 수분양자 명의로 대출받은 중도금을 금융기관으로부터 지급받아, 해당 수분양자가 이중으로 중도금을 지급하게 하였다. 이후 피고인은 수분양자들이 해당 공사 현장에 사용될 것으로 믿고 지급한 잔금 등을 다른 공사현장에 사용하였다.

- 판결문 중

특히, 이들은 공사 대금이 모자라 현장에서 공사가 중단되기 직전이나 중단 중에 '할인'을 내세워 광고한 뒤 선납금을 받아 챙겼습니다. 그러면서도 공사중단에 대해서는 전혀 고지하지 않았고, 준공 예정일만 광고했습니다.

오피스텔 수분양자 보호를 위한 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양 대금이 신탁 계좌로 입금되지 않으면 수분양자들은 대외적으로 분양 대금 납입의 효력을 주장할 수 없었습니다. 신탁사는 이렇게 정상적으로 입금된 분양 대금을 잘 관리해서 해당 오피스텔 신축 및 분양과 직접 관련된 용도로만 집행되도록 해야 합니다.

(▶ 건분법과 분양대금 선납 사기 관련 자세한 기사 참고 : [현장탐사③] 누구의 것도 아닌 오피스텔…"당신도 당할 수 있다")

재판부는 오 씨와 직원들이 회사 자금이 떨어지자, 수분양자들에게 분양 대금 할인을 제시하여 신탁사로 가야 할 돈을 가로채려고 했다고 봤습니다. 그리고 그 돈으로 그룹의 다른 계열사 운영비로 전용할 것을 공모했다고 봤습니다. 이 과정에서 대출금융기관이나 신탁사에 동의를 받지도 않았습니다. 집 지으라고 준 돈을 다른 동네 집을 짓는 데 쓴 겁니다.

피고인들이 제출한 자료에 의하더라도, 공사비, 사업비, 이자는 모두 시행사 계좌에서 지급된 것으로 보이는데, 수분양자들이 선납한 잔금은 대부분 시행사 계좌에서 그룹 내 타 법인 계좌 등으로 다시 이체된 것이 확인될 뿐이고, 선납받은 잔금이 그대로 공사비, 사업비, 이자로 지급되었다고 볼만한 사정은 확인되지 않는다.

- 판결문 중

공정률 속이고 기성금 타내…"신탁사·감리도 책임 있다"
오 씨는 공사 진행률을 속여서 신탁사로부터 공사대금을 타내기도 했는데, 이 부분 역시 법원은 사기로 판단했습니다. 4차 중도금 지급기일에 맞춰 공정률을 허위로 부풀려 기재해 기성금 139억 원을 신탁사로부터 받아 챙겼다는 겁니다. 이 돈도 대부분 다른 공사 현장에서 사용됐습니다.

이 부분 범죄사실에 기재된 피해자는 신탁사이지만, 신탁사는 수분양자들로부터 지급받는 분양 대금을 관리하는 지위에 있다는 점을 고려하면, 이 부분 범죄사실의 실질적인 피해자는 해당 오피스텔의 전체 수분양자들이라고 할 수 있다.

- 판결문 중

그러면서 이 범죄는 모두 오 씨의 잘못이라고 보기 어렵다고 지적하기도 했습니다. 신탁사는 돈을 받고 분양관리를 맡았지만 건설사가 낸 서류만 믿고 기계적으로 자금을 집행했다는 책임이 있다는 겁니다. 감리 역시 실제 공정률이나 공사 진행 상황을 제대로 확인하지 않고, 관행이라는 이유로 건설사가 제출하는 공정확인서 등 서류에 도장을 날인하기도 했다고 지적했습니다.

이 범죄는 다른 지역 수분양자들의 사법적 피해로도 이어졌습니다. 재판까지 간 대구 중구 오피스텔과 달리 다른 지역의 오피스텔 분양을 관리하던 신탁사들은 아직 돈을 지급하지 않았고, 그것이 담당 수사기관에서 '사기라고 보기는 아직 어렵다'라고 판단해 불기소·불송치하는 이유가 됐기 때문입니다.

다른 지역에서는 왜 사기 혐의가 기소되지 않았을까? 오 씨가 운영하는 건설사 같은 브랜드 오피스텔의 다른 영남권 수분양자들도 똑같은 '선납 할인' 광고를 받고 분양 대금을 시행사로 납부했고, 이를 검찰과 경찰에 고소했지만 대부분 재판에 넘겨지지 않았습니다.

차이는 공사가 완료되었는지의 여부, 그리고 자금을 관리하는 신탁사로부터 받을 돈이 남았는지의 여부였습니다. 건물이 이미 준공이 되었거나, 준공이 되지 않았더라도 신탁사로부터 받을 공사 대금이 남아 있어 선납받은 잔금을 정산할 가능성이 있다는 것이었습니다.

(불기소 된) 해당 시행사는 준공 시에 일부 수분양자들이 선납한 잔금과 해당 시행사가 지급받지 못한 공사대금을 정산하는 방식으로 선납한 잔금을 정상적으로 납부처리할 수 있는 상황인 것으로 보인다.

- 판결문 중

하지만, 실제로 이런 처리'는 4년 넘게 이뤄지지 않고 있습니다. 공사가 이미 완료된 대구 달서구나 부산의 같은 브랜드 오피스텔에서도 갈등은 여전히 이어지고 있습니다.

법정을 찾은 다른 지역의 수분양자들은 억울함을 토로했습니다.

경찰하고 검찰에서 우리 사건을 날려버렸어요. (대구 중구 오피스텔) ○○○만 재판을 하고. 저는 (오 씨가) 15년에서 20년 받았으면 좋겠습니다. 원래는 그렇게 나와야 되거든요.

- 문 모 씨 / 대구 달서구 오피스텔 수분양자

'고소 취하' 조건으로 대출 연장 "적반하장의 태도"
해당 오피스텔은 준공 예정일인 2019년 11월이 5년이 더 지난 지금도 준공이 떨어지지 않고 있습니다. 분양받은 사람들은 '책임자인 오 회장을 처벌해야 한다'면서 수사기관을 찾았습니다. 하지만 오 회장이 일을 하도록 해서 공사를 마쳐야 피해가 회복된다는 의견도 컸습니다. 이런 가운데 오 회장은 지난 2021년 구속됐고, 그 뒤로도 피해는 회복되지 않았습니다.

절박한 경제적 어려움이 이어지는 상황에서, 수분양자들의 목줄을 잡고 있는 건 결국 오 씨였습니다. 오 회장은 대출 이자로 고통받는 분양자들에 중도금 대출 연장을 조건으로 고소 취소를 요구했습니다.

특히 피고인은 중도금 대출 이자를 무이자로 광고하였지만 이 사건 범행으로 자금 사정이 악화되면서 수분양자들이 중도금 대출 이자를 부담하게 되었을 뿐만 아니라, 자신에 대한 고소 취소를 동의하지 않는 수분양자들에 대해서는 중도금 대출을 연장해 주지 않는 등 적반하장의 태도를 보이기까지 했다.

이로 인해 고소 취소에 동의하지 않은 수분양자들은 중도금 대출을 해준 금융기관으로부터 중도금 상환을 요구받았고, 그중 일부는 자신의 삶의 터전을 경매로 넘기게 되거나 신용불량자가 되는 불행을 겪어야 했던 것으로 보인다.

- 판결문 중

그룹 임원이자 시행사 대표로 있는 김 모 씨는 이런 행태에 대해 취재진에 이렇게 밝혔습니다.

형사 민사 다 고발해 놓고 우리 보고 뭐를 정리해주라? 하시겠습니까? 저는 못 할 것 같아요. 형사 고소 다 취하하고 우리랑 협조적으로 해가지고 진행할 수 있는 방향을 찾는 게 맞다고 생각해요.

- 2023년 12월 인터뷰 중

재판이 진행되는 동안 수분양자들은 재판부에 오 씨의 엄벌을 촉구하기도 하고, 선처를 바라기도 했습니다. 처벌만큼이나 중요한 것이 피해 회복이기 때문입니다.

빼돌린 돈 조금이라도 내서 제발, 제발 그래도 마무리가 되고. 오피스텔 준공도 되고. 다 전국에 있는 이 많은 피해자들이 다 해결이 됐으면 좋겠어요.

- 김 모 씨 / 대구 중구 수분양자

이런 간절한 바람을 오 씨는 적극 활용했습니다. SBS는 오 씨가 2022년 4월 구속 상태에서 임원들에게 쓴 편지를 확보했는데, 여기에는 "자신이 나와야 자금이 돌고 공사가 진행되면서 피해를 회복할 수 있다"고 재판부에 호소하도록 지시하고 있습니다. 또 "우호적인 수분양자들을 동원해서 재판정에서 '빠른 준공을 위해 오 회장이 석방되어야 한다'고 말하게 하도록 사주하기도 했습니다.

재판부는 이런 상황 속에서도 그를 법정 구속한 이유를 이렇게 설명했습니다.

피고인은 2022년 5월경 보석으로 풀려났는데 아직까지 해당 오피스텔의 문제는 완전히 해결되지 않았다. 피고인은 1월 29일 준공 신청을 하였다는 자료를 제출하였으나, 위 오피스텔을 준공된다고 해서 이 사건과 관련된 모든 문제가 해결되는 것도 아니다.

이미 준공이 완료된 대구 1차, 부산 서면 등 다른 오피스텔 수분양자들에게 발생한 것과 같은 문제, 즉 잔금 선납을 이유로 할인받은 부분을 코리아신탁으로부터 인정받을 수 있는지, 수분양자들이 부담한 중도금 대출이자를 피고인이 변제하거나 잔금과 상계하여 줄지 등에 대해서는 아직 완전히 정해진 바가 없기 때문이다.

아울러 피고인이 보석으로 석방된 약 2년 동안 양산 물금, 울산 현장도 아직 준공에 이르지 못한 점에 비추어 보면, 그룹의 근본적인 자금 문제가 해결되지 않는 이상, 피고인을 불구속함으로써 공사가 지연된 오피스텔의 준공이 조속히 마무리될 수 있을 것이라는 점에 대한 기대를 갖기도 어려운 상황이다.

- 판결문 중

(▶ 참고 기사 : [현장탐사④] "판사 라인 찾아봐라"…보석 위해 꾀병까지?)

2년 넘게 끌어온 재판은 이렇게 일단락됐습니다. 오 씨 측은 형이 무겁다며 선고 사흘 만에 즉각 항소했습니다. 오 씨는 수감됐지만 수분양자들의 사정은 여전히 나아진 게 없습니다.

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