*에드워드 글레이저는 하버드대학교 경제학과 학과장으로, 책 “도시의 승리(Survival of the City.)”을 썼다. 카를로 라티는 MIT의 감각 있는 도시 연구소(Senseable City Lab) 소장으로, 책 “미래의 도시(The City of Tomorrow.)”를 썼다.

지금 뉴욕은 생산성의 도시에서 쾌락 중심 도시로 변모 중이다. 사무실 공간 이용률이 팬데믹 이전의 절반 수준에 불과한 뉴욕에는 여전히 을씨년스럽게 비어있는 건물이 많고, 건물주와 지역 경제가 모두 고통받고 있다. 그러나 작년 한 해 뉴욕을 방문한 사람이 560만 명에 달한다. 12월의 5번가는 카니발 축제 기간의 이파네마 해변만큼이나 북적인다.

잠들지 않는 도시 뉴욕의 경제적 미래는 이러한 변화를 어떻게 받아들이는가, 또 다양한 재능을 가진 뉴요커들이 줌에서 낮 시간을 보내더라도 어떻게 밤에는 도시 한복판으로 모여들 수 있게 할 수 있는가에 달려있다. 우리가 현재 목격하고 있는 것은 ‘놀이터 도시’라는 새로운 도시 공간의 부상이다.

시카고에서 LA까지 미국 전역의 도심에서 20세기 도시의 물리적인 구조가 새로운 경제와 충돌하고 있다. 1920년대 이후 적용된 단일 용도지역제(single-use zoning)로 도시는 주거와 일, 오락의 구역을 구분해 왔다. 재택근무와 넷플릭스로 인해 이런 구분이 무의미해졌음에도 조각보 같은 도시 구획은 현실을 따라잡지 못했다.

인터넷의 편리함과 경쟁할 수 있는 활기찬 도시를 만들기 위해서는 단일 용도지역제의 시대를 끝내고 복합용도, 복합소득 지역을 만들어 도서관과 사무실, 영화관과 식료품점, 학교, 공원, 식당과 술집을 한 곳에 모아야 한다. 집 밖으로 나와 외출할 만한 가치가 있는 공간으로 느껴지도록 도시를 재편해야 하는 것이다. 한때 출퇴근 인파로 북적이던 거리를 되살리는 길은 기꺼이 머물며 시간을 보내려는 사람들로 그 공간을 채우는 것이다.

뉴욕의 변신은 처음이 아니다. 뉴욕의 정체성은 돌로 만든 것처럼 굳건해 보이지만, 사실 이 도시의 영혼은 본질적으로 변화무쌍하다. 400년의 세월 동안 네덜란드 모피상과 러시아 의류상인, 모호크 부족 출신의 철공들과 아프리카계 재즈 뮤지션들이 부를 찾아 붐비는 뉴욕의 거리로 몰려들었고, 각자의 흔적을 도시에 남겼다.

처음 뉴욕은 깊은 항구와 허드슨강으로의 접근성 덕분에 미국의 주요 항구가 되었다. 설탕 정제업과 도서출판업이 부두 주변에 밀집하게 되었다. 초기 뉴욕의 출판업에 활력을 불어넣은 건 해적판 영국 소설처럼 해상 수입품에 의존하는 산업들이었다.

다음으로 철도가 들어섰다. 럿거스대학의 경제학자 제이슨 바는 뉴욕이 기반암의 위치 때문에 월스트리트와 미드타운이라는, 고층 건물이 즐비한 두 곳의 산업 지구가 형성됐다는 도시 전설을 반박한 바 있다. 실제로 뉴욕에 두 곳의 산업 지구가 생겨난 것은 개발이 무역을 중심으로 집중되었기 때문이다.

둘 중 더 역사가 깊은 월스트리트는 옛 항구와 연결되어 있다. 상대적으로 신흥 지구인 미드타운은 철도역을 중심으로 형성됐다. 뉴욕의 제조업은 철도와 항구의 중심지라는 위치에서 비롯된 것일 수 있다. 시카고의 경우 철도가 더욱 중요했다. 미국 서부에서 생산되는 소고기를 동부로 이송하기 위해 아홉 개 철도 회사가 합작으로 건설한 거대한 유니언 스톡 야드(Union Stock Yards)가 위치한 곳이 바로 시카고였다.

그러나 뉴욕이나 시카고 같은 오래된 도시의 교통 관련 강점은 지난 한 세기에 걸쳐 점차 퇴색됐다. 컨테이너선과 고속도로의 확장으로 인해 1960년대에 이르자, 뉴욕은 더 이상 의류를 비롯한 모든 공산품을 대량으로 생산하기에 불리한 장소가 되어버렸다. 반면 지중해성 기후와 아름다운 자연환경을 자랑하는 LA의 성장세가 두드러졌다.

1970년대 뉴욕은 제조업의 붕괴로 존재론적 위기를 맞이했고, 중산층이 교외 지역으로 빠져나가는 현상이 가속화됐다. (여기서 한 가지 희망적인 면과 미래를 위한 교훈을 꼽자면, 버려진 공장 건물들이 수많은 시민을 위한 저렴한 주거 공간으로 거듭났다는 점이다. 물론 다수는 토지용도법을 무시한 불법 주거였다.) 뉴욕이 이때 슬럼프를 극복할 수 있었던 것은 금융서비스업 같은 지식 산업을 중심으로 부흥을 도모한 덕분이었다. 세계화는 똑똑한 투자자들에게 엄청난 수익을 가져다주고, 사람들은 다른 똑똑한 사람들과 함께 있을 때 더 똑똑해지는 법이다.

이전 시대에 뉴욕이 구축한 엄청난 규모와 밀도와 연결성은 다시 뉴욕에 구원의 손길을 내밀었다. 영화 “월스트리트(1987년 작)”는 가상의 인물 버드 폭스가 연상의 멘토를 만나 뻔뻔한 부자의 길을 간다는 이야기를 담고 있다. 2008년이 되자 맨해튼 전체 급여 가운데 44%는 금융과 보험 업계에 지급되고 있었다.

금융업에는 이전의 산업과 다른 점이 있었다. 금융회사들이 뉴욕에 모이는 이유가 도시의 내재적인 특성 때문이 아니라는 점이었다. 그렇기 때문에 금융업이 계속해서 뉴욕에 머무르게 하려면 삶의 질을 높이는 것이 필수였다. 그래서 뉴욕의 유권자들은 루디 줄리아니나 마이클 블룸버그처럼 경영자 마인드를 가진 시장을 연달아 선출했고, 이들은 도시의 핵심 서비스, 특히 치안에 집중했다. 범죄율이 낮아지자 ‘즐거운 도시’라는 뉴욕 고유의 강점이 되살아났다. 2000년대에 이르자, 뉴욕의 이미지는 “택시 드라이버”보다 “섹스 앤 더 시티”에 가까워졌다.

반면 초반의 성공 시대와 달리 이번에는 주택 공급이 수요를 따라잡지 못했다. 생활비가 치솟았다. 2008년쯤에는 뉴욕과 휴스턴을 비교하며 슬퍼하는 이들이 생겼다. 휴스턴의 경우 공격적인 주택 건설을 통해 평균적인 미국 시민이라면 어렵지 않게 내 집을 장만할 수 있었다. 맨해튼은 고소득 엘리트들에게 의존하게 됐다. 집값이 비싼 뉴욕에서 살 수 있는 이들은 소수였지만, 이들이 내는 세금은 도시 세수에서 큰 비중을 차지했다.

1980년, 미래학자 앨빈 토플러는 정보 기술로 인해 도심 지역의 사무실 공간이 거의 무용해지고, 노동자들은 주거용 ‘전자 별장’에 머무르게 되리라 예측했다. 이 예언은 40년째 실현되지 않다가 순식간에 상황이 바뀌어 토플러의 말이 맞아 들어가는 것처럼 보였다. 사무실로 가득 찬 고층 건물들이 과거의 항구나 철도역처럼 ‘줌’으로 대표되는 새로운 기술에 도전받게 된 것이다. 코로나 초기만 해도 재택근무가 몇 주, 길어야 몇 달 정도면 끝날 줄 알았지만, 이제 대면과 비대면이 어느 정도 혼합된 형태의 근무가 계속될 거라는 점이 분명해졌다. 사무실 근무는 여러 가지 면에서 이점이 있지만, 많은 이들이 재택근무의 편리함과 유연함을 누리기 위해 사무실 근무의 이점을 기꺼이 포기하고 있다.

이 급격한 변화는 뉴욕에 큰 타격을 안겼다. 텅 빈 사무실 공간은 다시 채워지지 않았고, 2020년에서 2021년 사이에만 30만 명이 뉴욕을 떠났다. 미국에서 이 정도의 인구 유출을 경험한 도시는 없었다. 글로벌 부동산 기업인 JLL의 분석에 따르면, 현재 휴스턴의 공실률은 뉴욕보다 더 높아졌다고 하지만, 같은 기간 휴스턴을 떠난 거주민 수는 1만 2천 명에 불과했다.

사무실 근무가 완전히 돌아오지 않더라도, 사람들이 도시에서 함께 어울려야 할 사회적, 경제적 필요성이 아주 사라지는 것은 아니다. MIT의 연구에 따르면, 대면 교류를 줌으로 대체할 때 사회생활의 범위는 좁아지고 단조로워진다. 마이크로소프트의 병행 연구에 따르면, “회사 전체가 재택근무를 할 때 직원 간 협력 네트워크는 더 정적으로 변하고 고립되어 부서 간 연결 고리가 줄어든다.”

온라인으로 가까운 친구 몇 명과의 우정을 유지할 수 있을지 몰라도, 약한 유대관계(예를 들어 복도나 버스에서 마주치는 지인들)의 네트워크는 이내 사라지고 만다. 다양한 배경이나 사상을 접할 기회는 점점 줄어들고, 아이디어의 자유로운 흐름도 줄어들게 된다. 영구적인 재택근무는 사회적 다양성을 저해함으로써 혁신과 경제 성장의 저해를 불러올 수 있다. 사무실 근무가 우리 생활의 중심으로 돌아올 수 없다면, 사회적 존재인 인간은 물리적인 공간에서 타인과 어울릴 기회를 새로 만들어 내야 한다.

다행히도 이러한 대안이 이미 나오고 있음을 보여주는 데이터가 있다. 도시가 팬데믹 이전의 활기를 되찾기 위해 고군분투하고 있다는 이야기가 대다수이긴 하지만, 사무실과 도시 생활 사이에는 눈에 띄는 차이가 있다. 보안 업체 캐슬 시스템스(Kastle Systems)의 ‘직장 복귀 지표’에 따르면 뉴욕의 고급 사무실 지구의 신용카드 결제 건수는 팬데믹 이전의 50% 이하 수준에 머물고 있다. 그러나 데이터 분석 업체 세이프그래프(Safegraph)가 수집한 동일 우편번호 지역의 이동전화 데이터를 살펴보면 사무실 점유가 아니라, 개별 방문 횟수를 파악할 수 있는데 이쪽 그림은 좀 더 희망적이다. 감소세가 있기는 하지만 그렇게 가파르지는 않다. 미국 내 다른 도시를 분석해도 결과는 같다. 사무실은 비어있지만, 거리는 활기가 넘친다는 말이다.

이런 추세는 억눌렸던 여행 수요가 폭발한 덕분이다. 뉴욕 방문객은 2021년부터 2022년 사이 71% 증가했다. 뉴욕의 호텔 객실 판매율은 지난해 12월 90%를 넘겨 미국 내 최고 수준을 기록했다. 도시 거주민들이 집 근처를 벗어나도록 하는 방법은 다양하다. 사람들이 더는 돈을 벌기 위해 시내로 모여들지 않는다면, 모여들 만한 유인이 있어야 한다. 일하(러 가)는 곳이 아니라 사는 곳, 즐기는 곳이 되어야 하는 것이다. 그것이 바로 ‘놀이터 도시’의 청사진이다.

이는 새로운 발상이 아니다. 도시가 제공하는 ‘즐거움’은 이미 1970년대부터 전 세계적으로 도시의 성공을 가늠하는 척도 역할을 했다. 식당, 공원, 극장, 광장 같은 거리 인프라는 도시 네트워크의 사랑방 역할을 한 지 오래다. 17세기와 18세기 런던에서 커피하우스는 조슈아 레이놀즈, 에드먼드 버크, 사무엘 존슨과 같은 예술가, 정치인, 학자들을 한 곳에 모으는 역할을 했다. 커피하우스는 우연한 교류가 일어나는 공용 거실과 같았다. 사무엘 존슨은 ‘놀이터 도시’의 개념을 가장 잘 설명한 인물일 것이다.

“누군가가 런던에 질렸다면 삶에 질린 것이다. 삶이 가져다주는 모든 것이 런던에 있기 때문이다.”

‘놀이터 도시’는 일상 속 일들에 초점을 둔다는 점에서 산업 도시나 오피스 도시와 다르다. 소수의 엘리트뿐 아니라 다수에게 즐거움을 제공한다는 점에서 조지 시대(옮긴이: 조지 1세부터 4세가 재임했던 1714년부터 1830년대)의 사무엘 존슨이나 보 브루멜이 즐겼던 런던과도 다르다. ‘놀이터 도시’에서는 생활과 노동, 여가가 한데 어우러지는 복합용도 지역이 다양한 사용자가 하루 24시간 내내 오가는 생산적이고 유쾌한 역동성을 만들어 낸다. 뉴욕의 도시학자 제인 제이콥스는 이를 ‘보도 위의 발레’로 칭한 바 있다.

‘놀이터 도시’로의 전환은 저절로 이루어지지 않을 것이다. 뉴욕의 오피스 시장, 특히 저가 오피스 시장은 앞으로 수년간 공실 상태에 놓일 가능성이 높다. 뉴욕은 자신의 미래가 더 저렴하고 편리한 다른 도시를 선택할지도 모르는 새로운 거주민을 유치하고 이들에게 힘을 실어주는 데 달렸음을 인식해야 한다. 에릭 애덤스 뉴욕 시장과 캐시 호컬 뉴욕 주지사는 지난해 12월, “새로운” 뉴욕을 위한 패널을 통해 보고서를 발표했다. 상업용 건물의 높은 공실률과 기업들의 어려움을 해소하기 위한 노력이었다. 우리는 이 보고서의 발간으로 이어진 토론에 기여했고, 보고서에서 제안한 여섯 가지 중요한 실천 계획에 대해 자세히 설명하고자 한다.

- 빅데이터, 실험, 무작위 대조 실험을 활용하자 : 문화에 투자하고, 레크리에이션 규제를 완화하고, 거주지 개발을 촉진하고, 대중교통을 개선하는 등 도심을 되살릴 수 있는 방법은 다양하다. 그러나 어떤 조치가 어디서 효과를 낼지는 알 수 없다. 실험과 데이터 수집, 분석과 조정을 통해 이런 조치를 다듬어 나가야 한다.

- 도시 혁신을 가로막는 규제는 과감히 버려라 : 가장 명백한 걸림돌은 1920년대 이래 일하는 곳과 사는 곳을 분리해 온 단일 용도지역제다. 우리 연구에 따르면 단일 용도지역이 아닌 동네가 걸어 다니기 더 좋다. 용도제 개혁은 사회경제적 분리를 심화하지 않는 방향으로 신중하게 이뤄져야 한다. 유연한 용도 구분을 통해 도시를 통합하고, 모든 지역에 놀이의 힘을 전파하며, 오피스 공간을 주거용으로 전환하도록 해야 한다.

- 건물 코어의 재활용 : 행정 규제가 없다 해도, 20세기 오피스 건물의 얄팍한 껍데기로부터 도시를 재건하는 일은 쉽지 않다. 현대의 오피스 건물은 면적을 최대한 활용하기 위해 이른바 ‘깊은 구조(deep plan)’를 갖고 있지만, 주거용 건물에는 환기와 채광을 위해 창문이 필요하다. 대규모 용도 전환을 위해서는 전통적인 아파트 구조를 초월하는 그림을 그려야 한다. 코어가 깊은 오피스 빌딩은 공동생활과 공동 작업에 최적화된 새로운 유형의 공간으로 전환될 수 있다. 가장자리에는 창문이 있는 침실을 배치하고, 요리, 세탁, 작업, 운동, 사교를 위한 공간을 건물 중심부에 배치하면 된다. 이런 구조는 우리 시대의 사회적 과제인 외로움을 해결하는 데도 도움을 줄 수 있다.

- 거리를 활기차게 : ‘놀이터 도시’가 인터넷이 가져다주는 즉각적인 만족감을 대체하기 위해서는 정부가 현장에서 역동적이고 현장감 넘치는 생활이 될 수 있도록 지원해야 한다. 팬데믹 기간, 도시 정부들은 오로지 노란색 페인트만을 활용해 거리를 재단장함으로써 보행자 전용 구역과 야외 식당의 혁명을 일궈냈다. 주말과 축제, 특별 전시회를 위해 거리를 비우고, 음식 바자회와 팝업 스토어를 늘리는 등 도심 놀이터를 끊임없이 재배치해야 한다. 영화관은 저렴한 4K TV로 무한정 제공되는 스트리밍 서비스와 경쟁하느라 고군분투하고 있다. 여름밤 야외 상영회를 늘리면 영화 관람을 다시 집단적 경험으로 되살려낼 수 있다. 이처럼 낮은 수준의 개입은 대중의 지지를 얻기에도 용이하다. ‘놀이터 도시’로 사람들을 끌어들이기 위해서는 이야기에 그치지 말고 행동으로 보여줘야 한다.

- 전자상거래와 지역 상권 간 공정한 경쟁의 장 만들기 : 전자상거래의 등장으로 쇼핑이 쉬워졌지만, 오프라인 기업들, 특히 지역 경제를 뒷받침하고 거리에 개성을 부여하는 소상공인들은 큰 타격을 입었다. 작고 빠른 배달이 늘어나면서 교통 체증과 대기 오염도 늘어났다. 최근 들어 변화가 있기는 하지만, 전자상거래 기업들은 활동하는 지역에서 실질적인 토지세를 내지 않고 때로는 주 정부나 지방정부가 부과하는 판매세도 내지 않는다. 거리의 활기를 유지하기 위해서는 시 정부가 전자상거래 업체가 유발하는 교통 체증 등에 대한 세금을 제대로 부과하고, 판매세를 낮춰서 지역 상권의 경쟁력을 높여줘야 한다.

- 시민 참여 : 정부는 시민들이 ‘놀이터 도시’ 구축에 직접 참여할 수 있도록 해야 한다. 소셜미디어상에서 성장한 세대에게는 진짜 세상에서 한데 모이고자 하는 강렬하고 집단적인 욕구가 있다. ‘대중교통 지향 청소년을 위한 새로운 도시주의 밈’이라는 페이스북 그룹은 이런 욕구를 보여주는 사례다. 이런 에너지를 적극 활용해야 한다. 사무실은 인간을 인풋 삼아 큐비클 안에 넣은 다음 최대한의 아웃풋을 뽑아내는 공장이었다. ‘놀이터 도시’는 인간을 수단으로 보는 동시에 목적으로 본다. 만들어지는 과정에도 사람들이 참여할 수 있도록 해야 한다.

시민 참여는 도시의 변화로 인해 소외될 위험에 놓인 사람들을 고려하는 방향으로 이루어져야 한다. 가진 자와 덜 가진 자를 위한 공간이 모두 마련되는 곳이 건강한 도시다. 접근성이 좋고 아름다우며, 무료 또는 저렴한 가격에 개방되는 공공 공간과 사적 공간(넉넉하고 저렴한 주거 공간도 여기에 포함된다)을 제공한다면 다양한 소득 수준의 거주민들 사이에 긍정적인 교류가 가능하다.

뉴욕은 부유하고 재능 있는 이들을 끌어들여야 하지만, 자유의 여신상 아래 새겨진 시를 되새길 필요가 있다. 뉴욕이라는 도시의 위대함은 이제 돈이 없어 도시 밖으로 밀려나고 있는 “너의 지치고 가난한 무리들”에게 거처를 제공한 데서도 비롯됐다는 사실을 잊지 않아야 한다. 가난한 시민을 돕고, 부유한 시민으로부터 세수를 얻는다는 두 가지 과제 사이에서 균형을 찾기 위해서는 도시를 빈곤 문제를 다루는 비영리 단체가 소유한 영리 부동산 개발업체로 생각하는 것도 한 방법이다. 영리 기업은 도시를 부유층에 매력 있는 공간으로 만드는 일에 집중하고, 거기서 발생한 수익은 학교와 빈곤층을 지원하는 데 쓰는 식이다.

도시는 사무실이 발명되기 전부터 번성했고, 사무실이 사라진 후에도 계속해서 그 영광을 이어갈 수 있다. 큐비클과 9시부터 5시까지 근무하는 직장에 매이지 않는다면, 우리는 사람과 아이디어를 하나로 모으는 도시의 원초적 목표를 더 포괄적으로, 더 재밌게 달성할 수 있다.

사회적 분열과 정치적 양극화, 경제적 불평등이 사람 사이를 갈라놓는 시대, 사람들을 통합하는 도시의 힘이 그 어느 때보다도 절실하다. 기후 위기를 직면한 상황에서 다양한 활동이 활발하게 일어나는 동네의 매력은 지속가능한 라이프스타일을 촉진하게 될 것이다. 모든 형태의 차별과 맞서는 싸움에서도 사람들이 한데 모여있는 도시는 분열을 해소하는 공간이 될 수 있다. 외로움과의 싸움에서도 마찬가지다. 활기찬 거리의 거부할 수 없는 매력은 우리 세대가 휴대폰에서 눈을 떼고 서로를 향하도록 만드는 촉진제가 될 것이다.

원문 : 26 Empire State Buildings Could Fit Into New York’s Empty Office Space. That’s a Sign.

(c) 2023 The New York Times Company

번역 : 뉴스페퍼민트

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이것은 어떤 신호일까, 뉴욕에 빈 사무실이 엠파이어스테이트 26개만큼 있다는 것.