▶ [현장탐사②] 내 집에 다른 사람이 산다고?.. 같은 집을 두 번 판 건설사

"소유권 이전 등기가 안 돼 팔지도 못합니다"

4년 전인 지난 2019년 11월에 사용승인이 떨어진 대구 달서구의 한 주거용 오피스텔 건물. 이 건물은 현재 부동산 신탁사가 관리하고 있습니다. 오피스텔을 지은 시행사도, 분양받은 수분양자도 이 집을 자유롭게 처분하거나 제대로 된 소유권을 행사하지 못하고 있습니다.

대지권 없는 오피스텔... 원인은?
왜 이렇게 됐는지, 이 집합건물의 소유권 관계를 정리한 등기 서류를 떼 봤습니다. 이 주거용 오피스텔들, 대지권이 없었습니다.

한 땅을 여러 명의 집주인들이 나눠가지는 집합건물의 소유권에는 보통 대지권이 포함됩니다. 대지권이 없으면 여러 문제가 생길 수 있습니다. 땅 주인이 '불법점유'라며 사용료를 달라고 해도 할 말이 없기 때문이죠. 그래서 잘 팔리지도 않고, 제값도 받기 어렵습니다. 그런데 이 오피스텔은 대지권이 없었습니다.

이 오피스텔이 대지권 미등기 건물이 된 건, 처음 '건물의 출생신고'인 소유권 보존등기를 할 때 대지권에 대한 등기가 이뤄지지 않았기 때문입니다.

건물이 지어졌다고 법원에 신고를 하려면 비용이 듭니다. 취득세 명목입니다. 이밖에 재산세, 법인세 등 각종 세금이나 체납 세금, 가압류까지 다 청산해야 정상적인 보존등기가 이뤄집니다. 이 건물은 이런 정상적인 출생신고, 보존등기가 이뤄지지 않았습니다.

문제의 오피스텔 건물은 대략 30억 원가량의 보존등기 비용이 필요했는데, 분양 자금을 관리하는 신탁사는 이 돈을 내지 않았습니다. 분양관리를 맡은 신탁사에게 왜 소유권 보존등기가 제대로 이뤄지지 않았는지 물었습니다.

"돈이 없죠"

'공금 통장에 돈이 없다'... 수분양자 보호법도 무용지물
신탁사는 분양관리와 대리사무계약만 맡았기 때문에 들어온 분양대금에 대한 관리만 할 수 있습니다. '공금 통장'의 관리자 같은 역할입니다. 그런데 들어와야 할 분양대금이 제대로 들어오지 않았다는 겁니다. 수분양자들이 낸 돈이 엉뚱한 곳, 시행사로 흘러가 버렸기 때문입니다.

'분양 사업을 진행한 시행사에 돈을 보낸 게 무슨 문제가 되냐?'는 생각이 들었다면 지금부터 잘 보시면 좋겠습니다. 설명을 위해 잠시 시계를 지난 2003년으로 돌려보겠습니다. 단군이래 최대 규모의 분양사기라는 굿모닝시티 사기 분양 사건 이후, 분양받은 사람들을 보호하기 위해 건축물 분양에 관한 법률(건분법)이 2004년 제정됐습니다. 주택법으로 보호를 받는 아파트와 달리 20실 이상 주거용 오피스텔 수분양자들은 이 건분법의 보호를 받습니다.

이 법은 시행사가 건물을 올리기 전에 미리 팔려면(선분양) 반드시 건물을 팔아 받은 분양대금을 개발사업자(시행사)가 아닌 제3자, 즉 부동산 신탁사가 관리하도록 규정하고 있습니다. 보험회사나 대한주택보증 등 금융기관으로부터 분양 보증을 받는 경우에도 선분양이 가능한데, 중소 건설사의 경우에는 보증을 받기가 쉽지 않아 분양관리 신탁 방식이 더 많이 이뤄졌습니다.

건설사는 돈을 들여 공사를 한 만큼 신탁사로부터 대금을 청구해 중간중간 정산하며 공사를 진행합니다. 마침내 모든 공사가 끝나서 준공의 약속이 이뤄지면 신탁사가 보관하던 분양대금을 건설사에 정산해 주는 겁니다. 집 지으라고 준 수분양자들의 돈이 집 짓는데 쓰이도록 투명하게 관리하도록 하는 제도입니다.

다시 시계를 2017년 대구로 돌리겠습니다. 대구 달서구 오피스텔 수분양자들은 시행사로부터 문자, 우편 등을 통해 "잔금을 미리 내면 금액을 깎아주겠다"는 연락을 받았습니다. 유혹이었습니다. 돈을 보낼 곳은 자연스레 시행사의 계좌가 적혀 있었습니다. 신탁사에 납부해야 효력을 인정받는 분양 대금을 시행사가 할인을 미끼로 가로챈 겁니다.

계약서에는 깨알 같은 글씨로 "신탁사 계좌로 입금되지 아니하는 어떤 형태의 납부도 정당한 잔금납부로 인정되지 않으며, 이외의 계좌에 납부함으로써 발생되는 계약자의 피해사항 등에 대해서는 시행사는 책임을 지지 아니한다"라고 적혀 있었습니다. 수분양자들은 할인을 받고 잔금을 미리 내는 방법을 선택했습니다. 건분법을 잘 몰랐거나, 이 계약서를 잘 읽지 않았거나, 알았더라도 시행사가 이 돈을 모른 척하지는 못할 거라고 믿었던 사람들입니다.

분양을 관리하는 신탁사는 난처하다는 입장입니다. 수분양자들은 돈을 다 냈다고 하지만, 신탁사는 받은 돈이 없으니 줄 돈도 없다는 겁니다. 게다가 공사를 한 시공사는 신탁사로부터 400억이 넘는 공사대금을 못 받았다고 주장하고 있습니다.

애초에 시행사가 자금을 유용하지 못하도록 중간에 신탁사를 두도록 한 것이니, 신탁사로서는 시행사에 이미 넘어가버린 돈을 받은 것으로 인정할 수도 없다는 입장입니다. 그렇다고 땅을 가진 시행사가 사업에 대한 권리가 있어 임의로 공매 처분을 할 수도 없고, 또 그럴 경우에 채권자나 수분양자들의 손해가 커지는 문제도 생깁니다.

수도권 '상가 미분양' 지진… 영남에서 쓰나미 되다
분양대금을 받아 챙긴 시행사는 시공사와 주인이 같은, 사실상 한 몸인 계열 회사였습니다. 신탁사 측은 시행사가 분양대금을 대신 받았으니 같은 그룹인 시공사에서 '내가 다 받은 셈 치겠다'라고 하든지, 시행사가 돈을 돌려주든지 해야 정리가 된다고 말합니다.

일부 수분양자들은 시행사가 이미 받을 돈을 따로 챙겼으니 미분양 상가나 남은 정산금 등 시행사로서의 권리를 일부 포기할 것을 주장하고 있습니다. 그렇게 만든 자금으로 체납 세금과 소유권도 정리하고, 하자 보수나 지하철역 직결 같은 추가 공사도 하면서 손해를 회복하겠다는 입장입니다.

반면, 건설사 임원들은 시공사가 이 오피스텔 현장에서 신탁사로부터 못 받은 400억 원이 넘는 공사대금을 받아야 이 문제를 해결할 수 있다는 입장입니다. 잔금을 선납받아 간 시행사의 실소유주이자, 공사를 했지만 대금을 못 받았다는 건설사의 실소유주이기도 한 오 모 씨의 이야기입니다.

"제일 결정적으로 대구 달서구 현장에서 한 430억을 못 받으니까 우리는 더 이상 능력이 없어져버린 겁니다."

(오 모 씨 / ○○ 그룹 회장)

해당 시행사가 대구에서 선납받은 잔금은 다른 지역에서 사업을 벌인 그룹의 계열사 계좌에 입금된 것으로 검찰 수사에서 확인됐습니다. 경기 수원, 시흥, 안산, 구리 등 수도권 신도시에서 수십 곳의 오피스텔 개발 사업을 벌였는데 상가를 중심으로 미분양이 발생하며 자금 경색이 온 것이 원인이 됐다고 오 씨는 주장했습니다.

"준공을 내면 그 돈이 다시 빠져나와야 되는데 이런 빈 상가에 다 묻혀버리니까 시행사는 시공사에 돈을 못 주는 거예요. 준공이 나도. 이전 사업장에서 계속 누적이 되다 보니까 ○○건설이 능력이 없어져버린 거예요."

(오 모 씨 / ○○ 그룹 회장)

비수도권 수분양자들의 자금이 수도권 사업장의 경영부실을 메우는 자금으로 파이프라인을 타고 흘러갔다는 겁니다. 수분양자들을 지키기 위한 건분법이 잘 지켜졌다면 벌어지지 않을 일이었습니다. (자금난의 또 다른 원인으로 추정되는 횡령·배임 사건과 관련해서는 1편에서 자세히 다뤘습니다. ▶ 1편 참고)

이렇게 실타래가 풀리지 않는 4년 동안 이자는 꼬박꼬박 붙어 피해가 눈덩이처럼 커졌습니다. 2억 원 안팎의 비교적 싼 집값에 도심 역세권에 자리한 이 주거용 오피스텔은 새로 시작하는 신혼부부와 노후를 준비하는 노인들이 선호하는 상품이었습니다. 묶여있는 돈과 매달 몇십만 원 수준의 이자, 낮아지는 신용등급 등은 어떤 사람들에게는 별일이 아니었고 어떤 사람들에게는 인생을 뒤흔드는 별일이었습니다.

검찰 "자금 전용할 계획으로 거짓말" 사기혐의 구속기소
모르는 사람은 당합니다. 신탁사가 관리하는 선분양 오피스텔을 분양받을 때는 꼭 신탁사에 돈을 보내야 합니다. 그리고 큰돈이 드는 계약서는 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 그리고 그 모든 것에 앞서서, 이런 사각지대를 악용해 수분양자들을 기만하면 안 됩니다.

이 건설사는 대구 달서구 오피스텔뿐만 아니라 대구 중구나 부산, 울산, 경남 양산 등에서도 이런 '꼼수 선납'을 벌여 자금을 끌어모았습니다. 지난 2021년 대구지방경찰청과 대구지방검찰청은 이를 사기로 보고 건설사 회장 오 모 씨를 구속해 재판에 넘겼습니다. 대구 중구의 오피스텔 한 건물에서만 72명에게 44억 2,900여 만 원을 가로챈 혐의입니다.

"건설사 측은 수분양자들인 피해자들로부터 잔금을 선납받더라도 기존 차입금 이자를 변제하거나 그룹 타 계열사의 자금으로 전용할 계획이었을 뿐, 정해진 준공 기일까지 오피스텔을 완공할 의사나 능력이 없음에도 불구하고, 피해자들에게 '잔금을 시행사 계좌로 선납하면 분양 대금을 할인해 줄 것이며, 예정된 기일까지 오피스텔을 준공할 수 있다.'는 취지로 거짓말했다."

- 대구지검 공소장 중

기소된 오 씨 측은 다른 사업장의 상가 미분양으로 자금난이 생겨 선납을 받았다며 속이려는 의사는 전혀 없었다고 했습니다. "잔금 선납을 했더라도 부산 등 다른 사업장에서는 신탁사와 협의해 대부분 소유권 이전 등기를 했다."며 문제가 없다는 설명입니다.

대구 달서구 현장 역시 가압류만 풀리고 신탁사와 협의가 잘 되면 등기가 가능하다"는 겁니다. 그러면서 "잔금 선납받으면 꼭 공사에 쓰여야 한다? 꼭 그런 건 아니다. 자금난으로 공사 중단 된 것"이라고 주장했습니다.

오 씨는 "내가 나가야 문제를 해결할 수 있다"라고 호소해 지난 2022년 5월 보석 석방됐습니다. 석방 1년 반이 지난 지금도 수분양자들은 이렇게 얘기하고 있습니다.

"이런 피해에. 국가에서 이런 데 관심이 있는 건지 싶기도 하고. 아직도 여전히 이러고 있는데 평생 이렇게 이자를 내야 되는 건가 싶기도 하고."

(최 모 씨 / 대구 수분양자)

"지금 죽고 싶어요, 솔직히 말해서. 힘없는 사람들 진짜 이렇게까지 만들어야 됩니까?"

(주 모 씨 / 대구 수분양자)

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