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📑 교양이 노트
- 임대차 2법 폐지 무게 싣는 정부…전셋값 상승 때문이다?
- 지나치게 복잡한 종부세…무작정 폐지하면 안 되는 이유
- OECD가 꼽은 네 나라에 오른 대한민국…주택 정책에 무슨 일이

Q. 지난번 출연에서 전셋값 상승이 좀 심상치 않다고 말씀했는데 지금 상황은 어떤가요?

김경민ㅣ서울대 환경대학원 교수 (2024년 5월 14일 '교양이를 부탁해')
"단기적으로 봤을 때 명확하게 입주 물량이 나오는 것들이 심각하게 부족해요. 그래서 전세 가격 상승의 트렌드라는 거를 돌리기는 지금 상당히 어려울 수 있어요."

지금도 계속 오르고 있고요. 그런데 문제는 제가 봤을 때 소비자들이 굉장히 정보를 많이 알고 생각보다 빨리 움직여요. 분기 단위로 봤을 때 작년 중반부터 압도적으로 매매보다는 임대, 전세+월세가 많아요. 그럼에도 불구하고 매매 비중이 계속 올라가고 있어요. 그 말은 뭐냐 하면 전세 가격이 굉장히 상승했으면 '이 전세 가격에 내가 아예 집을 사지'라는 걸로 가는 거예요. 그래서 임대할 사람들이 매매 시장으로 넘어가는 게 잡히는 거예요. 그 수 자체는 적지만 사람들이 과거보다 정보가 많기 때문에 선택을 빨리 하는 게 나타나요. 서울 같은 경우에는 정부 당국자들이 좀 심각하게 바라봤으면 좋겠어요. 상황을.

Q. 저번 편 댓글에 그런 게 달렸더라고요. "전셋값이 오른다고 해도 금리가 너무 높아서 대출도 못 받는데 집값이 어떻게 계속 오르냐" 이렇게 약간 좀 비관적으로 얘기하시는 분들도 있는데요.

그렇게 볼 수도 있는데 그거를 지금 무시하면서 보여주는 데가 미국이에요. 미국 같은 경우에도 기준금리를 빠르게 올리면서 어떤 일이 발생했냐면 모기지* 금리가 한 2%대 후반에서 7%대까지 가버렸어요. 그러니까 2022년 말부터 2023년 초까지 모기지가 갑자기 올라버리니까 집값이 내려갔어요. 미국 전역에서 나타났어요. 근데 그럼에도 불구하고 어떤 일이 발생했냐면 2023년 중반부터 지금까지 가격이 계속 올라가요.

*모기지(mortgage loan) : 주택담보대출. 은행이 부동산을 담보로 하는 대출, 또는 그때 담보로 설정되는 저당권

그럼 과연 지금 모기지 금리가 싸냐, 아니에요. 모기지 금리 여전히 7%대예요. 6~7%대. 결국은 이거는 인플레이션을 못 잡았기 때문에 부동산이라는 게 인플레이션의 헤지라는 걸 그냥 보여주는 거예요. 그래서 인플레이션 그리고 빌라 포비아 그리고 입주 물량 부족 때문에 작년 초부터 계속 상승한 거예요. 2023년부터. 그리고 이거는 풀릴 가능성이 없기 때문에, 이게 전셋값이 대폭등한다는 얘기는 아니지만 상승 트렌드가 존재할 수밖에 없어요. 이 부분을 우리가 좀 무시하시면 안 될 것 같아요.

다만 매매 같은 경우에는 지금 실수요 부분들이, 아까 질문하셨던 것처럼, 모기지 금리 이렇게 높은데 과연 살 수 있느냐, 그다음에 투자 수요가 언제 이렇게 이 매매 시장을 넘어올 거냐에 대한 부분인데, 매매 비중이 미약하나마 증가하고 있다는 게 문제예요.

임대차 2법 폐지에 무게 싣는 국토부…계속되는 전셋값 상승 때문?
Q. 임대차 2법 폐지 논의 중이잖아요. 세간에 들리는 얘기로는 전 정권에서 도입이 되고 한 번 갱신을 사용해서 지금 4년 텀들이 지금 많이 돌아온다는데요.

저는 이거 굉장히 잘못된 접근이고 우리가 주택 정책 얘기할 때 임대차 2법의 논거로서 전세 가격 상승을 자꾸 얘기를 해요.

*임대차 2법이란? 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 결합한 주택임대차보호법

우리가 세입자들의 주거권을 보장한다는 것의 가장 중요한 거는 세입자들이 장기간 적정한 비용을 지불하면서 살 수 있는 환경을 마련해 주는 거예요. 임대차 2법이라는 건 사실 두 가지가 있는데, 첫 번째는 전세 계약이 2년이잖아요. 한 번 더 연장할 수 있는 걸 해줬어요. 한 번이에요, 한 번. 총 4년. 근데 만약에 집주인이 '내가 들어가서 살게' 하면 그 사람 나가야 돼요.

그리고 두 번째는 전세보증금을 올리는데 그 인상률을 딱 5%까지만 올리게 해줬어요. 그것도 적정한 거예요. 왜냐하면 1년에 인플레이션이 한 2% 정도 되니까 5% 올려주는 것도 현실적으로 해준 거라고요.

데이터를 보면서 말씀을 드릴게요. 이 지수는 저희 연구실에서 만든 지수예요.

보면 약간 무서운 부분이 나타나는데, 임대차 2법이 시행된 시점이에요. 그게 2020년 7월이에요. 사실 되게 놀라운 게 뭐냐 하면 전세 가격 상승이 2010년대에 서울시 전체로 봤을 때 1년에 평균 6%~7% 상승해요. 떨어진 게 거의 없어요. 그러니까 이게 뭐냐 하면 이것도 인플레이션 헤지라는 얘기가 돼요. 전세는 계속 우상향하는 게 잡혀요. 그러면 투자를 아는 사람들은 이건 그냥 갭투자가 가능하다는 얘기로 갈 수밖에 없어요. 되게 위험한 상황인 거예요.

그런데 임대차 2법이라는 게 나왔을 때 어떻게 됐냐면 과거와 다르게 기울기가 급격하게 상승한 걸 볼 수 있어요. 그러니까 임대차 2법으로 나왔을 때 첫 번째 문제는 뭐냐 하면 전세가가 한 번 더 튄 거예요. 지금도 전세 가격이 올랐거든요?

우리가 자꾸 하나 무시하는 부분이 있는데 이 부분이에요. 2020년 중반부터 2023년 중반까지 거의 최초로 전세 가격이 대폭락했어요. 연도별로 봤을 때 전세 가격이 이렇게 대폭락한 건 처음이에요. 만약에 우리가 2020년부터 2023년 이 중반을 없애버린다고 치자고요. 그러면 전세 가격이 우상향하는 트렌드가 그냥 잡히는 거예요. 제가 말씀드리고 있는 핵심은 뭐냐 하면 지금의 전세가 상승이라는 거는 임대차 2법하고 상관이 없다는 거예요.

두 번째는 이중가격제가 발생을 했다는 거예요. 이 그래프는 잠실에 있는 엘스, 리센츠, 트리지움 아파트예요.

이 3개 아파트가 잠실역을 중심으로 해서 거의 비슷한 시기에 재개발이 됐어요. 거기서 33평형대가 1만 세대예요. 이 엘.리.트의 33평형대라는 건 서울시 전역을 대변해 준다고 볼 수가 있어요. 왜냐하면 동질적인 상품군이 1만 개가 있기 때문에.

그럼 여기서 나타나는 게 뭐냐 하면 임대차 2법이 시작되는 시점이에요. 그전에 보면 대략적으로 좁은 진폭으로 거래 가격들이 있었어요. 그런데 임대차 2법이 시행되면서 아주 크게 벌어져요. 임대차 2법이 된 다음에 이 신규 거래가 있고요, 갱신 거래가 있어요. 그러니까 신규 거래라는 거는 집주인이 새 세입자를 찾아서 계약을 하는 거고, 갱신 거래라는 거는 기존에 있는 세입자가 한 번 더 갱신을 한 거예요. 그럼 이 신규 거래액하고 갱신 거래액을 국토부에서 나눠서 보여주는데, 신규 거래가 가격 상단에 있어요. 그리고 갱신 거래는 이 밑에 존재를 해요. 그래서 이렇게 이중 가격이 나타난 거를 여기서 볼 수가 있어요.

근데 그다음이 중요한 게, 이중 가격이 2022년 후반, 2023년 초반이 되면서 막 섞이기 시작해요. 섞이기 시작하면서 거의 붙어버렸어요. 즉, 지금은 임대차 2법으로 인한 문제점, 아까 말씀드린 것처럼 전세가 상승하고, 두 번째가 이중 가격인데 이게 다 없어진 거예요.

여러 번 말씀드렸지만 사실은 지금의 이 트렌드라는 거는 인플레이션, 빌라 포비아, 입주 물량 부족에 의한 거지 임대차 2법 때문이 아니에요.

임대차 2법, 섣불리 폐지하면 전셋값 폭등한다
Q. 만약에 임대차 2법이 폐지가 된다면 걱정되는 것들, 또 불편한 부분들은 뭔가요?

임대차 2법은 전 정권에서 논의가 됐고 2020년 7월에 실행이 됐어요. 당시에 전세 가격이 막 오르고 있었으니까 '상한(cap)을 씌워주면 덜 오르겠지'라고 생각을 했던 거죠. 그 생각은 맞으나 항상 이렇게 뭔가를 제한을 걸면 꼭 두 가지 일이 터져요. 전세 가격 그냥 상승을 하는 거고, 그다음에 이중가격제가 만들어진 거죠.

우리가 그걸 언제 경험을 했냐면 노태우 정권 때 경험을 했어요. 1980년대 중후반에 우리나라 경제 성장이 굉장히 가팔랐기 때문에 전세 가격도 미친 듯이 올라갔어요. 그런데 전세 계약이 1년 단위였어요. 매년 쫓겨나는 거예요. 자살했다는 뉴스 굉장히 많아요. 전세 가격 올라가지고. 그러니까 노태우 정권이 결단을 한 거예요. 이거 말이 안 된다. 그때 1년에서 2년으로 올렸어요. 당시에 비판 똑같아요. 전세 가격에도 이런 식으로 계약 기간에서 상한을 걸어놓으면 전세 가격 올라갈 거다. 올라갔어요.

근데 전세 가격이 올라갔음에도 불구하고 사회적 비용이 든 다음에 이게 안정화된 거라고요. 그리고 결정적으로 정책의 부작용이 없을 수는 없어요. 그러면 정책의 목적과 부작용을 우리가 이익 형량의 법칙으로 따져봐야 되는 거예요. 주거권이라는 게 보장된다고 했을 때 더 많은 서민들이 행복감이 늘어날 거예요. 물론 부작용이라는 건 있어요. 전세 가격이 좀 올랐다는 건. 근데 장기적으로 봤을 때는 이게 없어질 수 있다는 것이고 그거를 우리가 이 그래프에서도 볼 수가 있는 거예요.

서울 같은 경우에도 거래가 되는 물건을 보면 매매 거래하고 임대 거래를 봤을 때, 평균을 보면 매매가 1이면 임대가 2.5 또는 3이 돼요. 더 많은 사람들이 전세를 살고 있다고요. 근데 우리는 매매하려는 사람들한테 대해서는 비용을 깎아주려는 노력을 하는데 임대하려는 사람들에 대한 주거권을 얘기를 하나도 안 했어요. 혜택도 하나도 얘기를 안 하면서. 서민들 위한 정책 하나도 안 나오고. 그러면서 뭘 얘기를 하냐면 임대차 2법을 폐지하겠대요. 이게 말이 되냐고요.

지금같이 전세 가격이 오르고 매매 가격도 지금 오를 수 있는 상황에서 임대차 2법을 폐지한다고 치자고요. 그러면 갱신청구권이 없어지는 거예요. 그리고 5% 상승률 제한이 없어지는 거예요. 그럼 2년마다 집주인이 마음대로 가격을 올릴 수가 있는 세상이 오는 거예요. 그때는 전세 가격이 한 번 더 튀어요.

제가 집주인이라면 당연히 쫓아내고 신규 계약해서 10%, 20% 올려버리는 거예요. 옛날에는 10억이었다고 했을 때 그럼 갱신을 내가 요구한다고 하면 10억 5천까지만 올릴 수 있는 거예요. 근데 옆에 누가 와가지고 '저 전셋값 12억에 계산할게요.' 그럼 자본주의 집단에서 저는 여기랑 계산을 할 수밖에 없는 거예요. 그럼 당연히 시장 가격이 올라가는 겁니다. 이거는 집주인한테 좋은 거예요.

그러니까 지금 임대차 2법을 폐지하는 것도 잘못된 게 뭐냐 하면 우리가 2020년 7월부터 지금 거의 4년 동안 엄청난 사회적 비용을 들여서 이게 정착이 된 거라고요. 지금의 전세가 상승은 우리가 2022년 중반부터 2023년 초반까지 11%의 폭락을 겪은 이후에 나타난 거기 때문에 임대차 2법하고는 전혀 상관이 없다는 거예요.

지금 폐지를 한다고 했을 때 그 다음 효과는 뭐냐? 공급 물량이 서울에 굉장히 없기 때문에 지속적으로 올라갈 수 있는 거예요. 그래서 전세 임대차 2법을 폐지하는 순간 전세 가격은 한 번 더 점프를 할 거예요. 임대차 2법이 있기 때문에 그나마 덜 오를 거라고요.

Q. 그러면 임대차 2법에 대해 정부가 내놓은 대안 같은 게 있나요?

없는 것 같은데요. 제가 봤을 때 임대차 2법이라는 거는 OECD 기준으로 봤을 때 약한 거예요, 여전히. 해외는 어떠냐를 보면, 여러분들 혹시 프렌즈라는 드라마 봤어요? 프렌즈 보면 모니카라는 친구가 아파트에 살잖아요. 투베드룸이에요. 엄청나게 큰 주방과 거실이 있고 베란다도 있고 굉장히 비싼 아파트일 거라고요. 근데 모니카의 직업을 생각을 해보세요. 그 사람은 셰프인데 약간 별 볼 일 없었어요. 회사에서 잘리기도 했었고 소득이 안정적이지 않은 사람이 투베드룸으로 맨해튼에 살 수 있는가를 생각을 해보라고요. 굉장히 이상한 거예요. 어떻게 보면.

그 집이 뭐냐 하면 렌트 컨트롤 대상이에요. 우리나라로 말하면 임대료 상한제가 걸려 있는 아파트였다고요. 미국도 맨해튼 같은 경우에도 그만큼 주거권을 인정해 준다는 거예요. 서구에서의 전통이라는 게 주거권에서 되게 강력해요. 우리나라처럼 이런 식으로 주거권도 약한데 갑자기 임대차 2법이 문제이기 때문에 이걸 없애겠다? 그런 나라는 없어요. 굉장히 부끄러운 줄 알아야 돼요.

지나치게 복잡한 종부세…무작정 폐지하면 안 되는 이유
Q. 국토부 장관이 종부세가 징벌적 과세의 형태라고 폐지해야 된다고 했는데 종부세에 대해서도 좀 설명을 듣고 싶습니다.

지금 이슈가 되는 게 종부세 폐지하고 다주택자에 대해서 지금 세제 완화 얘기를 했어요. 여러분 친구들이나 선배 한 10년 치 안에서 종부세 내는 사람 있어요? 없어요. 제 주변에 그렇게 많지 않아요.

*종부세란? 종합부동산세의 줄임말로 부동산 보유 정도에 따라 조세 부담 비율을 달리해 납세의 형평성을 제고한 국세

재산세 중에서 약간 좀 더 비싼 거에 대해 종부세라는 걸 매겨요. 그러면 우리가 이걸 생각을 해야 해요. 뭐냐 하면 저는 개인적으로 종부세가 지나치게 복잡해요. 복잡하고 아무도 계산도 못 해요. 회계사 A, B한테 물어봤을 때 둘 다 다른 답을 갖고 와요. 종부세 얼마인지에 대해서. 너무 복잡하기 때문에 회계사나 세무사들이 제일 싫어하는 게 주택 양도세 계산하는 거 하고 종부세 계산해 주는 거예요. 그래서 종부세가 문제가 있다는 게 맞아요. 이건 혁신의 대상인 건 맞아요.

다만 그전에 전제 조건이 있어요. 그게 뭐냐 하면 우리나라의 재산세가 과연 합당한 수준인가예요. 그럼 우리가 종부세라는 걸 없앤다고 했을 때 주택에서의 실효세를 어떻게 올릴 건가에 대한 사회적 논의를 해야 되는 거예요. 10억짜리 주택은 대한민국에서 매우 소수가 갖고 있는 것인데 지금 우리가 논의돼야 될 부분들은 주택 재산세에 대해서 종부세를 없앤다고 했을 때 이걸 얼만큼 현실화할 거냐에 대한 논의가 존재를 해야 돼요.

근데 이거는 아무것도 안 하고 양쪽 다 종부세 없애자로 가버리고 있어요. 종부세가 저는 가장 큰 문제가 뭐냐 하면 사실은 정부가 이걸 갖고 장난친다고 생각을 해요. 그게 뭐냐 하면은 공시가격 자체를 낮출 수 있는 걸 해줘요. 현실화율이라고 해가지고. 예전에는 이게 한 71%였다가 지금 69%까지 떨어졌어요. 즉, 과거에는 10억짜리 주택에 대해서 내가 '이건 7억 1천까지라고 공시가격을 때릴 거야'가 아니고 정부가 '아니야, 6억 9천으로 하자'. 현실화율을 갖고 공시지가를 조절할 수가 있어요.

그다음에 두 번째는 뭘 했냐면 공시지가가 10억이라고 하면 거기서 공제금을 빼줘요. 옛날에는 1가구 1주택에 대해서 11억까지 빼줬는데 근데 지금은 12억까지 높여놨어요. 과거에는 자기 공시가격이 10억이었으면 그 사람은 세금을 안 내는 거예요. 공시지가가 11억 5천이었으면 세금을 내야 되는데 12억까지 공제를 해주니까 본인은 이제 빠져버리게 된 거라고요.

그래서 2022년에 1주택자는 65만 6천 명이 세금을 냈거든요. 근데 2023년에는 34만 8천 명이 냈어요. 47% 감소했어요. 다주택자는 48만 명이 내다가 작년에 2천500명이 냈어요. 99%가 감소된 거예요.

공제액 같은 것들을 6억에서 9억으로 올렸어요. 그 다주택자에 대해서. 거의 다 빠져나갔어요. 그러니까 이런 식으로 조절할 수 있는 게 큰 문제예요.

그리고 또 다른 논의는 아마 뉴스 보시면 아시겠습니다만 지방에 있는 재정 자립도 약한 구가 지금 난리가 났어요. 이게 왜 그러냐면 재산세는 지방세예요. A라는 군이 있으면 재산세는 다 A라는 군이 거둬가지고 자기가 써요. 원래 그게 맞는 거죠. 자기 땅값에 대한 세금 매겨지고 그 지역에 쓰는 거.

근데 종부세는 지방세가 아니에요. 종부세는 국가가 다 가져가요. 국가가 가져간 다음에 이걸 나눠줘요. 제가 봤을 때는 그럴 수도 있다고 봐요. 수도권에서 걷는 종부세가 전체 종부세에서 한 77%를 차지해요. 근데 그거를 다 서울하고 수도권에 77%를 다 주는 게 아니고 받은 것들 중에서 70%가 지방으로 가요. 그러니까 이게 교차 보조의 성격이 있는 거예요. 균형 발전 차원에서.

그런데 이제 종부세가 작년에 거의 안 걷혔단 말이에요. 중앙정부가 교부세를 주는데 종부세와 관련된 교부세가 아예 없어진 거예요. 100억, 150억 이렇게. 그러면 지방 도시들에는 어떤 일이 발생하냐면, 재정 자립도 8%, 9% 많거든요. 시청 직원들 월급도 못 주는 데가 나타나기 시작을 해요.

그러니까 종부세 폐지하면 이런 것까지 다 논의를 해야 되는 거예요. 재정 자립도 약한 군에는 어떤 식으로 우리가 정부에서 보조를 해줄지 이런 논의가 지금 아무것도 없잖아요.

대한민국 주택 정책의 치명적인 문제점

Q. 정부랑 국회에서 부동산 세제 법안 폐지를 논하는 가장 큰 이유는 뭐라고 생각하시는지?

우선은 우리가 이 국가 차원에서 주택 정책의 목표가 뭔지를 우리가 인식을 해야 될 것 같아요. OECD에서 2021년인가 보고서를 냈는데 OECD 국가들 주택 정책의 목표가 뭔지를 카테고리에서 정리를 했어요.

대한민국은 주택 정책 목표를 알 수 없는 네 나라 중에 하나예요. 주택 정책 목표 얘기할 때 항상 '집값 잡기' 너무 많이 나오잖아요. 집값이 폭등했을 때 집값을 잡아야 된다. 또 집값을 안정화시켜라. 집값이 떨어졌을 때는 집값을 떠받치기를 해야 된다는 얘기를 했었고요. 항상 그런 식으로 정책이 들어갔어요.

재화 중에서 가장 큰 부동산에다 정부가 직접 들어가서 가격을 안정화시키고 가격을 잡는다? 자유시장경제에 완전히 어긋나는 거예요. 하우징 프라이스를 컨트롤한다? OECD 국가 중 그런 나라 하나도 없어요.

이 얘기를 해요. '하우징 어퍼더빌리티(Housing Affordability, 적정 주거 여건 조성).' 럭셔리 하우징이 아니라 어퍼더블한, 적정한 레벨에서의 하우징을 많은 사람들에게 공급하는 거예요. 중산층과 서민에 더 집중이 되어 있는데 그 사람들이 장기간 오랫동안 살 수 있는 환경을 조성을 하는 거예요. 그 관점에서 그 사람들이 주택도 사야 돼요. 그게 좋은 나라예요. 우리처럼 LTV(담보인정비율) 조정해서 수요를 잡는다? 말도 안 되는 생각이에요.

제가 정책 당국자들과 얘기를 하면 LTV 조정하고 DTI(총부채상환비율) 조정하고 심지어 세금 조정하는 것도 너무나 당연하다고 생각을 해요. 그게 당연한 게 아니에요. 자유시장경제에서는. LTV 딱 정해지면 그걸로 쭉 가요. 세금 정해지면 그걸로 쭉 가지, 세금 갖고 장난치는 나라 없어요. 저는 이거 장난친다고 봐요. 국가에서, 국민들을 상대로.

박근혜 정부 때는 세제 완화로 갔어요. 문재인 정권 때는 세제 강화로 갔고, 지금은 또 세제 완화예요. 다 같은 대한민국이에요. 주택을 매입을 하면 평균 7년 갖고 있어요. 10년 넘게 갖고 있는 분도 있고. 그만큼 장기 계획을 세우고 하는 거라고요. 그런데 이런 식으로 바뀐다고 하면 어떤 생각을 하냐면 '아, 주택을 팔 때는 기다리면 되는구나'예요. 내가 지금 팔아야 됨에도 불구하고 합리적 결정을 안 해요. '주택 관련된 세제는 항상 바뀌기 때문에 나한테 제일 유리할 때까지 기다리면 되는 거야'라는 거예요. 지금 팔아야 됨에도 불구하고. 사람들의 합리적인 선택을 방해하는 게 돼버리는 거라고요.

그러니까 진정한 자본주의와 관련된 정책 목표 세우고 그다음에 그 관점에서 우리가 고민을 해야 되는 겁니다. 많은 뉴스들이 있잖아요. 예를 들어서 전세 사기 이슈들도 있었고, 그다음에 여야에서 다 종부세 완화, 폐지 얘기 나오고, 그리고 다주택자에 대한 세제 혜택 완화... 굉장히 굵직한 뉴스가 나옴에도 불구하고 우리가 이거를 자세히 들여다봤을 때는 이게 특정 계층에 대한 혜택으로만 들리고 다른 계층에 대한 혜택은 지금 거의 없는 상태거든요. 대한민국 차원에서 주택 정책의 목표가 굉장히 명확해야 될 것이고, 또 어떻게 고도화시킬지에 대한 부분까지 다 같이 논의돼야 할 시점이라고 봅니다.

에디터 : DAVID 콘텐츠디자인 : 김정연

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