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올해와 내년, 내후년까지 서울은 입주 물량이 계속 부족해요. 심각한 수준으로 입주 물량이 없기 때문에 그게 전세 시장을 굉장히 자극할 거예요. 경기가 나쁜 것과 상관없이 전세 가격은 올라갈 가능성이 커요. 경기와 상관없이.

매매 하고 전세의 이 스프레드(차이)가 굉장히 줄어들 가능성이 높아져요. 그 시점이 언제냐는 사실 모르겠고요. 근데 그러면 이제 사람들이 어느 순간에 갭 투자로 들어가면서 전세가 매매를 올려버릴 수가 있으니까 그게 좀 위험한 거죠. 무시무시한 시나리오가 될 수 있는 거죠.

매매가 하락에도 전세가격 상승의 이유

서울 개포동 공인중개사 | SBS 8뉴스 (2023.11.14)
들어오고 싶으셔도 집이 별로 없어요. 초등학교도 안에 있으니 1-2억 원 더 비싸도 다 들어오시더라고요.

전세 하고 매매는 사실은 별개의 마켓이에요. 예를 들어서 개인이 부동산 시장에 들어가서 어떤 공간에 산다고 했을 때 그 개인이 할 수 있는 초이스는 내가 거기를 매매해서 거주할지 아니면 임차해서 거주할지예요. 둘 중에 하나를 선택해서 들어가는 거죠. 원래대로 하면 이거는 역의 관계에 생기는 게 맞아요. 다만 일시적으로 같이 가는 방향도 있었긴 하지만요. 지금 이제 전세가격이 상승하는 건 다양한 요인이 커요.

첫 번째는 인플레이션 효과예요. 전 세계 어디든 이렇게 대규모 인플레이션이 오면, 맨 처음에 나타나는 효과는 월세 폭등이에요. 전 세계에 있는 모든 대도시들, 작년 기준으로 했을 때 한 50% 이상의 월세가 다 폭등했어요. 모든 대도시들. 우리나라도 마찬가지로 월세가 폭등을 할 거고 월세가 폭등을 했으면 같은 상품이라고 볼 수 있는 전세가격이 오를 수밖에 없는 거죠. 그게 첫 번째고.

두 번째, 전세 같은 경우에는 우리나라 서울은 입주 물량의 영향을 그냥 받아요. 평균 대비 입주 물량이 적다고 했을 때 준공 물량이 적다고 했을 때는 가격이 오를 수밖에 없어요. 그 효과가 나타나고 있고요. 왜냐하면 2023년 하고 2022년에도 벌써 평균 대비 1만 채가 부족하기 때문에 인플레이션 효과에다가 입주 물량까지 있었고.

세 번째 효과는 전세포비아예요.

분양사무소 관계자 | SBS 8뉴스 (2024.01.03)
(비아파트) 매매는 떨어지까 봐 무서워서 못하겠고 또 전세는 위험해서 못하겠고. 월세도 올랐잖아요. 그러니까 이것도 못하고 저것도 못하는 실정이거든요.

서울은 아파트가 50% 비아파트인 빌라가 50%예요. 근데 전세포비아 때문에 사람들이 이제 빌라에 거주하고 싶은 마음이 별로 없어지는 거죠. 빌라 마켓은 실질적으로 전세 마켓이에요, 대부분이. 그러면 여기서 사는 사람들이 아파트 시장으로 넘어간다고 했을 때, 이분들이 가격 때문에 매매로 넘어가지는 않아요. 전세로 넘어가죠. 그러니까 모든 영향들이 지금 전세가격을 올릴 수 있는 요소가 너무나 많아요. 그 트렌드는 2024년까지 계속 갈 것 같아요.

Q. (전세가가 올라서) 매매로 옮긴 케이스가 있었잖아요. 그 상황과 비슷한 상황인 건가요?

그 데자뷔가 일어날 가능성이 굉장히 높아지는 거죠. 예를 들어서 이게 갭 투자가 존재하는 한, 전세가격 올라가면서 매매가격 올라가는 건 항상 나타나요. 근데 전세가 지금 여전히 주요한 상품 중의 하나이기 때문에 전세 가격이 올라간다고 했을 때 '내가 이 가격에 전세 사느니 매매로 가지'라는 판단은 나올 수밖에 없는 거예요.

예를 들어가지고 빌라는 많은 분들이 전세를 살잖아요. 근데 어쩔 수 없이 빌라에 사는 분들이 있어요. 소득 때문에. 그분들을 위해서 빌라도 공급이 돼야 하는 건데 토지 시장에서 토지 가격이 안 떨어졌어요. 토지 가격이 안 떨어져 버리니까 사업 수익성이 안 나오기 때문에 아파트도 못 짓는 거고 빌라도 못 지어요.

빌라 같은 경우에는 사실은 1년 안에 지을 수 있거든요. 그럼 빌라는 뭐로 보냐면은 그해의 인허가 물량을 볼 수가 있어요. 서울시 평균으로 매년 인허가 물량이 한 25만 채가 나와요 빌라가. 근데 다 짓지는 않아요. 한 4만 채 정도 지어요. 2023년 상반기에 7천 채가 인허가 물량이 들어갔어요. 이게 다 지어진다고 하더라도 평균 대비 반밖에 안 되는 거고 여전히 땅값이 비싸기 때문에 2024년도 빌라 물량이 없을 수 있어요.

서울 강서구 주민 | SBS 8뉴스 (2024.01.03)
집주인들이 다 나가고 (재작년 가을에) 철거를 해서 공사를 지금 멈추고 있는 거죠. 투룸 매매가가 3억 5천 정도라는데 젊은 사람들이 돈이 어디 있어요.

전세포비아가 해결이 됐다고 치자고요. 어쩔 수 없이 전세 사는 분들이 전세로 빌라를 보러 다닐 텐데 그때 빌라 물량도 없는 거예요. 그럼 그때는 어떤 일이 발생되냐면 빌라 전세 가격도 올라갈 수가 있는 거예요. 그러면 이분들이 ‘내가 이 가격에 빌라에 살아야 돼?’ 다시 아파트 시장으로 가는 겁니다. 그러니까 아파트 전세가격이 상승할 수 있는 시나리오가 되게 많아요. 지금.

부족한 공급 물량, 집값 끌어올릴까
2008년 위기가 온 다음에 2012년부터 2016년 사이가 아파트 물량이 굉장히 적어요. 근데 그 시점이 뭐랑 같냐면은 서울에서 아파트 가격이 상승하는 시점하고 똑같아요. 왜냐하면 2008년 위기가 있은 다음에 아파트를 못 지었고요. 2010년부터 2012년까지 가격이 높다가 떨어지면서 상황이 안 좋으니까 덜 지었어요. 그러면서 2013~2016년이 10년 평균 대비 아파트 물량이 좀 적어요.

시장에서 신규 입주 물량이라는 게 신규 주택분이라고 할 수 있겠죠. 그게 굉장히 중요한 역할을 합니다. 왜냐하면 사람들이 소득이 많이 올라갔잖아요. 소득이 올라가면서 나타나는 건 뭐냐 하면은 예전 구축 아파트하고 신축 아파트 간의 프리미엄이 가격 차이가 커져요. 그러니까 동일한 아파트여도 2010년대 초반만 하더라도 5년 내 신축 아파트가 구축 아파트보다 15% 정도 비쌌어요. 근데 2017년, 2018년 되면서 이게 40%로 벌어져요.

그러니까 길 하나 두고 15년 된 아파트가 10억인데 5년 안에 아파트가 14억이 돼버린 거예요. 그런데 그런 케이스가 전국에서 많이 보여요. 신축 아파트 물량이라는 게 어느 정도 역할을 하는 겁니다.

Q. 공급량 이야기를 하셨는데 지금 그럼 공급량이 얼마나 부족한 건가요?

제가 계산을 했을 때 시장의 균형점을 찾아간다고 했을 때요. 2010년대 평균적으로 서울시에서 한 3만 5천 채씩 공급이 돼요. 매년. 근데 이제 2023년 하고 2022년에 한 1만 채 정도가 부족했어요. 입주 물량이. 그리고 이제 2024년에 한 1만 5천 세대가 나오고 그리고 2025년에 1만 7천 세대가 나와요. 2026년에는 수치를 밝힐 수 없을 만큼 굉장히 적게 나와요. 계속 부족해요. 그래서 이 정도 수치라고 하면 전세가격 상승은 장기간 가능할 수도 있어요.

박합수 | 건국대 부동산대학원 겸임교수 | SBS 8뉴스 (2023.09.26)
3년 후에 입주 물량 공백기가 발생합니다. 전세 가격 상승이 가장 먼저 올 수 있고요. 그에 따른 매매가격 상승도 연동해 발생할 수 있는 우려가 있습니다.

이거는 사실 정책 이슈예요. 왜냐면 지금 아파트 짓지 못해요. 그러면 공공 사이드에서 예를 들어서 전세가격이 매매가격 밀어버리는 건 그냥 팩트예요. 우리가 항상 봐왔던 거기 때문에 이 시점이 언제 나올지가 굉장히 무시무시한 거여서 서울시 하고 국토부는 진짜 정신 차리고 정책 제대로 나와야 되는 거예요. 지금 단계에서.

제가 봤을 때 해야 될 건 2개인데, 첫 번째는 이제 (2024년) 가격이 떨어질 것이기 때문에... 우리나라가 중산층 가구 서민들을 위한 임대 아파트 그러니까 임대료를 조정할 수 있는, 컨트롤할 수 있는 물량이 굉장히 적어요. 굉장히. OECD 대비 창피할 정도로 적기 때문에 이걸 늘려야 돼요. 근데 그 누구도 SH공사하고 LH공사가 자기 옆에 생기는 거 다 반대해요. 심지어 강북에서도 반대하고 사실은 여기 SBS 근처에서 예전에 청년주택 박근혜 정권 때 하려고 했는데 그것도 반대했잖아요. 목동에서. 이게 실질적으로 힘들다는 걸 이해하면 공공에서 민간 브랜드 아파트 25평 이하를 굉장히 많이 지금 매입을 해야 되는 거예요. 그거 하려면 사실 리츠(REITs) 프로그램*으로 충분히 할 수 있고 재정 지원 안 해도 돼요. 주택도시기금에 돈이 있기 때문에 그걸로 하면 10조짜리 펀드 만들 수 있어요.

*리츠(REITs): 부동산 간접 투자 상품의 하나. 공모를 통해 일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산과 부동산 관련 유가 증권에 투자한 뒤 운용수익을 투자자들에게 배당하는 형태.

두 번째는 매매라는 거는 기축 시장에서 돌아가는 거잖아요. 기존에 있는 아파트 시장에서. 여기에 있는 관심을 분양 시장으로 돌려버려야 돼요. 가격 메리트가 있어야 되기 때문에 국공유지 기반으로 거대한 분양 시장을 만들어 놔야 되는 거예요. 그러니까 옆에 있는 아파트가 10억이면 국공유지 부지에서 우리가 5년 후에 8억짜리 내놓을 테니까 당신들 분양해서 하려면 이쪽에 줄 서 이러면 일로 다 줄 설 거예요.

물론 기존 아파트 시장 거래가 안 되고 문제가 생길 수 있습니다마는 가격을 누르는 하방 효과가 있어요. 그렇게 된다고 했을 때는 이 그 땅이 어디냐까지 가는 건데 서울시 안에 땅들 있어요. 서울의료원 부지하고요. 그다음에 용산국제업무지구 개발 부지도 철도청 부지 엄청 크고, 상암동에 100층짜리 업무지구 하려고 했던 데 있어요. 그거 오피스 거기 들어가 봤자 그 수요 없기 때문에 그런 땅들을 활용해야 돼요. 서울시에서 안 내놓는 게 문제예요 지금. 그다음에 두 번째는 이제 그 강남권에서 그린 기능을 상실한 그린벨트 지역들이 있어요. 그거 다 모아가지고 하면 가능해요.

빚내서 집사는 대한민국, 괜찮을까
Q. 우리나라 가계대출이 지금 역대 최고치라고 하고 그중에서도 주택 담보대출 비중이 상당히 크다고 알고 있는데 이게 얼마나 심각한 건지 궁금합니다.

가계대출이 한국은행 통계를 보더라도 2023년 초에 특례 보금자리가 나오면서 대출 비중이 확 늘었다고 나오잖아요. 가계대출에서 많은 부분이 지금 주택담보대출인 것이 거의 팩트고요.

김대기 | 대통령 비서실장 (작년 10월 30일)
가계부채 위기가 발생하면, 지난 97년 기업부채로 인해 우리가 외환위기를 겪었는데 그것에 몇십 배 위력이 있을 겁입니다. ‘영끌 대출’이라든지 ‘영끌 투자’, 이런 행태는 정말 위험합니다.

다만 이거 같아요. 그러면 이 대출 부분이 정말로 위험자산인가를 봤을 때 우리가 LTV 기준이 굉장히 강해요. 외국보다. LTV 외국은 80%인데 대부분이 우리나라는 50%, 60%예요. 즉, 이 주택 자체가 파산되거나 망할 가능성이 굉장히 희박해요. 그러니까 가계부채가 늘어난 건 맞으나 이 부채의 위험성이 과연 같이 증가하느냐는 잘 모르겠어요. 다만 제가 봤을 때 위험성은 뭐냐 하면 소득이 정체된 상황에서 이분들이 주택을 구입하면서 주택담보대출이 늘어났잖아요. 자기 이자 부담이 늘어나면서 가처분 소득이 줄어드니까 경제활동에 대해서 영향을 미치는 게 큰 거예요. 덜 쓴다는 거죠.

다른 이슈는 또 뭐냐면 전세가 가계대출로 안 잡혀요. 전세 자금은. 근데 요즘에 가격이 다 올랐기 때문에 전세가 금융화돼 있어요. 자기 돈으로 전세하는 사람 없어요. 지금. 그럼 이 부분도 우리가 좀 고민해서 반영한다고 했을 때는 사실 가계부채 비중은 더 늘어나요. 이 부분은 좀 더 면밀히 좀 봐야 될 것 같아요.

Q. (2024년에) 금리 인하가 일어날 수도 있으면 한국 부동산 시장에 미치는 어떤 영향 같은 게 좀 없을까요?

금리가 높아지면 부동산 가격은 떨어지는 것이고, 금리가 싸졌을 때 부동산 가격이 올라가는 거. 사실 그거는 이제 전 세계 부동산 시장분석의 기본이에요.

자기 소득 대비 이자 부담을 과신하지 않고 샀던 분들의 경우에는 부담이 커질 수밖에 없는데 그게 고정금리를 받았냐 아니면 변동금리를 받았냐인데 신규 대출의 경우에 우리나라는 변동금리가 커요. 그렇다고 하면 이게 이자가 분기별 또는 반기별로 변동된다고 했을 때 국고채 금리가 오르면 변동된 금리 주택담보대출 상승된 이자에 영향을 받기 때문에 부담이 커질 수밖에 없어지는 거죠.

그러니까 여러 가지 관점에서 봐야 될 것 같아요. 우선 연준에서 나온 메시지는 사실은 실질적으로 금리 상승을 멈췄다는 것하고 그다음에 한 0.75%p 정도를 세 번에 걸쳐 내리겠다는 이야기인데.

제롬 파월 | 미국 연준 의장 (작년 12월 14일)
금리를 언제 되돌리기 시작하는 게 적절할지 논의가 되기 시작할 것이고, 오늘 회의에서 저희도 논의를 했습니다.

이 효과가 이미 선반영 됐어요. 우리가 10월에 국채금리가 4.3%까지 찍다가 지금 3.4%까지 내려왔어요. 2024년 언제쯤에 금리를 내릴 거라는 시그널이 반영이 된 게 있고요, 첫 번째는. 다만 우리가 좀 봐야 될 부분은 뭐냐면 미국이 그만큼 5.5% 기준금리에서 0.75%p를 내린다고 제가 봤을 때는 우리나라가 여전히 인플레이션이 크거든요. 기준금리 많이 안 올렸다고 생각을 하는데 물론 한국은행이 잘했죠. 사실은 관리를. 3.5%에서 동일한 레벨로 0.75%p를 내릴까에 대해서는 우선은 봐야 될 것 같고요. 왜냐하면 지금도 미국하고 우리나라 하고 200 bps 차이가 나는데 앞으로도 계속 그럴까? 그러다가 환율 또 망가지면 또 큰일 나는 거기 때문에.

두 번째는 우리나라가 2024년에 경기가 과연 좋을까에 대한 부분이에요. 경기 안 좋을 것 같고요. 두 번째는 총선 이후에 PF 사태가 터질 수가 있어요. 다 같이. 이게 만약 다 같이 터진다고 하면 레고 사태 때처럼 일시적인 신용경색이 일어나면서 또 국고채 금리가 확 올라가 버릴 수도 있는 거예요. 우선은 상황이 안정화된다는 차원에서 글로벌 시장이 안정화되는 차원에서는 시그널이 나왔기 때문에 굉장히 좋은 거지만 2024년에 우리가 어느 시점에 미국만큼의 크기로 이자율을 내릴까? 그거는 모르는 일이고요. 굉장히 조심해서 바라봐야 합니다 지금은.

Q. 계속 고금리 상황을 유지해야 되는 상황이면 이미 영끌했던 사람들이나 이자 부담이 굉장히 늘어난 사람들이 있고 2008년과 같은 위기가 올 수 있지 않나요.

사실 그때 우리나라 기준금리가 5%였어요. 그때랑 약간 상황이 다른 것이 그때 우리나라 부동산 시장은 안정적이었어요. 가격이 많이 올라갔지만, 문제는 미국에서 시작된 것이었고 미국이 금융시장이 흔들리니까 금융시장 자체가 흔들리면서 약간의 이슈가 있었습니다마는 그때 기준금리 5%를 2%로 낮추면서 300 bps를 그냥 낮춰 버렸거든요. 그러면서 가격이 원상회복된 거예요. 지금의 이슈는 그거죠. 지금 기준금리가 3.5%인데 과거와 같이 우리가 몇 년 전처럼 0.5%까지 낮출까 그런 일은 발생하지 않을 겁니다.

연준에서 나온 것처럼 이제 미국의 금리 인상이 마무리가 된 것 같고요. 인하 시점이 언제냐는 잘 모르겠습니다만, 아마 2024년 후반 하반기가 될 것 같고요. 글로벌 차원에서의 금융 이슈는 어느 정도 정리가 될 것 같아요.

두 번째 문제가 된 국내 이슈인데 그러면 한국은행에서 어느 시점에 이자율을 낮출 것인가에 대한 부분들. 다만 그것과 별개로 지금 경기가 안 좋은 상황에 대해서 우리가 이게 어느 정도 심각해질 것인가 하고 그리고 PF 사태가 여름에 동시에 다 터질지 아니면 제대로 관리가 돼 가지고 금융시장의 신용경색까지 안 갈지 이 부분이 되게 중요할 것 같아요. 그래서 2024년은 굉장히 불확실한 해가 될 것 같고요. 다만 어느 정도 정리가 되겠죠. 2024년 연말까지는. 그러면 2025년부터는 입주 물량 절벽으로 인한 공급 부족 사태가 서울에 굉장히 심각한 영향을 미칠 수가 있어요.

다시 정리를 하면 제가 봤을 때는 2024년까지는 무조건 금융 사이드 효과예요. 지금 말씀드린 게 다 금융 사이드거든요. 미국의 이자 멈춘 것, 한국이 이자 언제 멈추고 내릴 거지에 대한 것도 금융이고 그리고 PF 사태도 신용경색이기 때문에 금융 사이드예요. 이게 해결이 된다고 했을 때는 사람들이 부동산 시장, 공간 시장에서의 영향이 어떻게 되는지를 보기 시작할 거예요. 그런데 2025년 그다음에도 굉장히 물량이 적기 때문에 정책 당국자가 이 부분을 좀 준비를 해야 될 것 같아요.

(2편에서 계속)

에디터: DAVID 콘텐츠디자인: 채지우 인턴: 권도인

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